나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52801 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 8개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14) (중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역 (반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기,을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음, 별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기, 을구 3번 근저당권설정등기는 기재 있으나 말소되어 효력없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52801 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 2층201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 546,000,000원

* 토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

* 토지지분: 14.231㎡ (약 4.30평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

* 건물지분: 66㎡ (약 19.97평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호

* 건물 용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설

* 건물 사용승인일: 2022년 12월 7일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화MTV 거북섬" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물 서측으로 약 30미터, 남측으로 약 20미터, 동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 (1) 근저당권 (부안수산업협동조합, 2022-12-22) 또는 을구 1번 (2) 근저당권 (고흥군수산업협동조합, 2022-12-22)으로 추정되며, 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (주식회사지뜨)

* 근저당권 (부안수산업협동조합, 고흥군수산업협동조합)

* 가압류 (오인규, 이미숙, 서울보증보험)

* 압류 (국민건강보험공단, 시흥시)

* 임의경매 (고흥군수산업협동조합)

* 인수되는 권리 (주의 요망):

* 지상권: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으며, 특히 "을구 2번 지상권설정등기"가 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다. 이는 매우 중요한 인수 권리입니다.

* 토지 대지권 관련 별도 등기: "대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기, 을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음"이라는 문구는 토지 자체의 권리 관계에 복잡성이 있음을 시사하며, 건물 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 기타 특이사항: 본건은 유동화물건, 공동담보, 별도등기 물건에 해당합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 시화MTV 거북섬 지역은 관광, 숙박, 위락시설 등이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다.

* 주위 환경에 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있어 다양한 업종의 상가로서 잠재력을 가지고 있습니다.

* 특히, 수변공원 및 레저 시설과의 인접성은 관광객 및 유동인구를 통한 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변시설: 수변공원 등 관광 및 휴식 공간이 인근에 위치하고 있습니다.

* 본건은 상업용 건물이므로 직접적인 주거 생활 편의 시설보다는 주변 상업 및 관광 인프라를 중심으로 평가할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미인수 지상권: 을구 2번 지상권설정등기 등 말소되지 않는 권리는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 하는 비용 또는 이용상의 제약을 발생시킬 수 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 가치 평가가 필수적입니다.

* 토지 대지권 관련 문제: 대지권의 기초가 되는 토지에 별도 등기가 존재한다는 것은 토지 소유권이나 사용 수익권에 관한 잠재적 분쟁의 소지를 안고 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 유동화, 공동담보, 별도등기 등의 복합적인 권리관계는 권리분석을 어렵게 하므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대차 현황 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 현재 건물을 점유하고 있는 임차인이나 사용자가 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 시화MTV 거북섬 지역은 관광 및 레저 개발이 중점적으로 이루어지고 있어, 인근에 직접적인 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다. 다만, 광역적인 지역 개발 계획 및 인근 산업단지와의 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시화MTV 거북섬이라는 지역적 개발 가치를 품고 있는 상가입니다. 권리 관계상 대부분의 채권은 소멸될 것으로 보이나, 말소되지 않고 인수될 수 있는 지상권과 토지 대지권 관련 별도 등기 사항은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서, 이러한 권리상의 문제점을 철저히 분석하고 그 영향력을 평가한 후, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 상권의 잠재력과 물건의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시화MTV 거북섬 개발에 따른 미래 가치 상승 기대감이 높습니다.

* 관광, 레저, 숙박 등 다양한 업종의 사업을 위한 입지 조건이 우수합니다.

* 주변 오피스텔 및 숙박시설과의 시너지 효과를 통해 안정적인 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

* 비교적 소형 면적(66㎡)으로 소자본 투자 또는 신규 창업에 용이한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 546,000,000원입니다.

본건은 말소되지 않는 지상권 및 토지 대지권 관련 별도 등기라는 중대한 권리상 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임장 활동을 통한 실제 상권 및 건물 상태 확인, 그리고 인수될 수 있는 지상권 등의 가치 평가가 선행되어야 합니다.

이를 바탕으로, 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본건의 특수성을 고려하여 더 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

예상 입찰가는 4억 5천만 원 ~ 5억 2천만 원 범위로 예상되나, 이는 단순 참고용이며, 반드시 전문가와 상의 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.