나이스옥션 법원경매 안산 2025타경714 [1] 경기도 안산시 단원구 초지동 741 행복한마을 2004동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 초지동 소재""호원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지. 근린생활시설, 각급학교 등 생활지원시설이 혼재하는 지역으로 주위환경 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 10층건(사용승인일 : 2004.07.06) 내10층 1003호로서

외벽 : 콘크리트면처리후 수성페인팅.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 하이섀시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸 , 발코니등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 방침방화설비, 화재경보 및 옥내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 남동측, 북측 외곽 포장된 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 유치원(청아유치원)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2013-10-21)(청아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(별망중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(별망초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2013-10-21)(청아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(호원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경714 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 초지동 741 행복한마을 2004동 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 470,000,000원

토지 면적: 57.02㎡ (약 17.25평)

건물 면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

건물 면적 (분양면적): 약 105.00㎡ (약 31.75평) (추정치)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자 (기본 정보상): 주OOOOOOO

사용 승인일: 2004년 07월 06일

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 경기도 안산시 단원구 초지동에 위치한 행복한마을 아파트 단지 내에 소재하며, "호원초등학교" 남서측 인근 지역입니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교 등 다양한 생활 지원시설이 혼재하여 주거 환경이 무난한 편입니다.

교통 상황:

본건이 속한 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

도로 상태:

단지 내 도로를 통해 남동측 및 북측 외곽의 포장된 공도로 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 유치원(청아유치원) 관련 규제, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(별망중학교, 별망초등학교, 청아유치원), 절대보호구역(호원초등학교, 청아유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 공법상 제한을 받습니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리:

본 건의 말소 기준 권리는 2015년 02월 12일 접수된 전북은행 근저당권(채권액 197,600,000원)입니다.

소멸되는 권리:

말소 기준 권리보다 늦게 등기되거나, 현재 진행 중인 경매 신청 채권자(하나은행, 2025.07.11. 접수)와 그보다 선순위인 권리들을 제외한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 구체적으로 후순위 근저당권 및 다수의 가압류(롯데카드, 삼성카드, 롯데캐피탈, 신한은행 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 현재 관련 내용이 구체적으로 제시되어 있지 않아, 실제 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

본 건에는 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원). 다만, 임대 관계는 '미상'으로 명시되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 학교들이 잘 갖추어져 있어 주거 상권이 안정적입니다.

교통 접근성:

단지 내 도로망을 통한 차량 진출입이 원활하며, 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

상업 및 편의 시설:

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

주요 시설 접근성:

호원초등학교, 별망중학교, 별망초등학교, 청아유치원 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 양육 환경이 우수합니다. 또한, 해당 지역은 교육 환경 보호를 위한 상대 및 절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

단지 규모 및 시설:

총 39동, 1954세대로 구성된 대단지이며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

주차 정보:

총 747대의 주차가 가능하며, 이는 세대당 약 0.38대의 주차 공간에 해당합니다. (지하주차 67대, 지상주차 4대, 전기차 충전기 84대 포함)

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인:

해당 물건의 임대차 관계가 '미상'으로 표시되어 있어, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 명확한 임대차 내역 확인 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

미소멸 권리:

등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 현재 관련 내용이 구체적으로 제시되지 않았으나, 잠재적인 권리관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

높은 채무 총액:

등기부채권 총액(628,471,184원)이 감정가(470,000,000원)보다 높습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 신청이라는 점을 시사합니다. (참고: 현재 경매 신청 채권자는 하나은행으로 확인됩니다.)

토지이용 제한:

관련 법규에 따라 유치원 관련 보호 구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 재건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설:

현재까지 확인된 정보로는 본건의 인근에 혐오시설이나 현저히 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 행복한마을 아파트 단지 내 10층 물건입니다. 대규모 단지 내 위치하며, 주변 학군, 교통, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 권리 분석상 말소되는 권리가 많아 비교적 명확한 권리 관계를 가지나, 임대차 관계가 미상인 점은 명확한 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다. 소멸되지 않는 권리인 지상권 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전반적으로 안정적인 주거 입지를 갖춘 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 교육 환경 우수: 초등학교, 중학교, 유치원 등 인접하여 학군이 우수합니다.

* 안정적인 주거 단지: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 수요가 꾸준합니다.

* 깨끗한 권리 관계: 다수의 권리가 말소되어 인수되는 부담이 적습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건(84.96㎡, 10층)과 유사한 면적 및 층수를 고려했을 때, 시장 가격은 감정가 470,000,000원 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

유사 면적(84.96㎡)의 2층(보증금 3,200만원) 및 4층(보증금 3,400만원)의 전월세 거래 자료와 6층(100.99㎡)의 매매가 464,000,000원~488,000,000원, 2층(71.93㎡)의 매매가 415,000,000원을 종합적으로 고려하고, 10층이라는 장점을 감안할 때, 보수적으로 450,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 95.7% 수준이며, 시장 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.