나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52845 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-26 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""선부중학교"" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건내 6층 604호로서

외벽 : 석재타일 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 도시형생활주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

1. 부동산명은 '선부더빌', 도시형생활주택(원룸형)임.
2. 2026.04.17.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경52845 (1)

소재지

경기도 안산시 단원구 선부동 1087-26, 6층604호

건물명

선부더빌

용도

도시형생활주택 (원룸형)

토지면적

5. 77㎡ (약 1.75평)

건물면적

17. 68㎡ (약 5.35평)

감정가

61,000,000원

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지/건물 일괄매각

채권자

주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치

경기도 안산시 단원구 선부동, 선부중학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경

아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로

본건과 연결된 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2025년 7월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑8)입니다.

등기부채권 총액

62,500,000원

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 공부상 지상권 개요는 미기재)

채권자

주택도시보증공사

주요 권리관계

* 임차인: 박

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-08

(주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 필수 포함. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있음.)

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 박나영 승계인)

대항력: 없음

보증금: 62,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-10

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2024-04-11

(말소 대상 권리)

특이사항

2026년 4월 17일자로 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설

선부중학교가 남동측 인근에 위치합니다.

건축물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 8층 건물 중 6층에 위치하며, 급배수, 위생, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 박 의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 사항: 신청채권자가 대항력 포기 및 말소 동의 확약서를 제출하였으나, 관련 서류의 법적 효력 및 최종 말소 여부를 면밀히 재확인하는 것이 필요합니다.

* 도시형생활주택(원룸형): 소형 주거 공간으로, 향후 매각 시 부동산 가치 상승폭이 제한적일 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 대기관리권역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소액 투자가 가능한 물건입니다. 권리분석상 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 HUG 관련 특이사항으로 인해 명도 및 권리관계 확인에 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가 6,100만원 대비 주변 시세 분석을 통해 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자로 경매 시장 진입이 가능합니다.

* 명도 완료 시 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 안산시 지역 개발 계획 및 부동산 시세 동향에 따른 투자 기회를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 61,000,000원

건물 면적: 17.68㎡ (약 5.35평)

주변 시세 분석:

최근 제공된 JSON 정보에 따르면, 안산시 단원구 선부동 일대의 연립/다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 10일: 40.14㎡ (전용면적) 매매가 18,800만원 (㎡당 약 468.35만원)

* 2026년 7월 3일: 30㎡ (전용면적) 매매가 9,810만원 (㎡당 약 327.00만원)

* 2026년 7월 4일: 62.35㎡ (전용면적) 매매가 16,200만원 (㎡당 약 260.14만원)

본건의 면적(17.68㎡)은 제공된 주변 거래 사례 중 가장 작은 면적입니다. 30㎡ 면적의 주택이 9,810만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 6,100만원은 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 17.68㎡라는 작은 면적은 개별 호실의 시장 가치 산정에 있어 단위 면적당 가격이 높게 형성되거나, 반대로 수요층이 제한될 수 있습니다.

권리분석 상 인수할 임차보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인과 HUG 관련 특이사항으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 6,100만원을 기준으로 하되, 보수적인 관점에서 다음과 같은 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

(감정가 대비 약 82% ~ 98% 수준)

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 법원 기일 변경, 현장 조사 결과, 경쟁자 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.