나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52817 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2709 시화엠티브이보니타가 3동 2층232호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬"" 북동측 인근에
위치하며 주위는 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 아파트
단지, 수변시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는
등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2023.03.31일에 사용승인된 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕
3층건내 2층 232호로서
외벽: 치창 벽돌쌓기 마감 및 유리. 석재 붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 페어그라스 샤시 창호임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 공실임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 에스컬레이트 시설, 화재
탐지 및 방재설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지 장방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로2류, 중로1류, 중로2류, 소로1류 와 접함

토지이용계획 및 제한상태

2709번지: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역임.
2709-4번지: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수
지역), 성장관리권역임.
2709-10번지: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역
(반월특수지역), 성장관리권역임.
2709-15번지: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축
사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).
대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52817 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2709 시화엠티브이보니타가 3동 2층 232호

건물명: 시화MTV 보니타가 3동

토지 면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

건물 면적: 37.49㎡ (약 11.34평)

감정가: 380,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2023년 03월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 "거북섬"으로부터 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 주변 환경

주변 지역은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 아파트 단지, 수변 시설 및 공원 등이 복합적으로 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 교통

본건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.4. 도로

본건은 대로2류, 중로1류, 중로2류, 소로1류 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 외부 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있어, 지역 개발 및 산업 단지 내 입지로서의 특성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 20일 접수된 농협은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 농협은행 근저당권 (을1, 채권액 208,800,000원)

* 주식회사 지에이개발 근저당권 (을2, 채권액 150,000,000원)

* 농협은행 임의경매개시결정 (갑3, 채권액 186,263,521원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 별도의 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 이 부분은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로, 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 본 건의 임차인 현황을 조사한 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 임대 관계는 미상이며, 공부상 및 현황상 공실 상태입니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 358,800,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 업종 현황

본 건은 제2종 근린생활시설로 공부상 등재되어 있으며, 현황은 공실입니다. 일반음식점, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역 특성상 다양한 업종의 상가 운영이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 배후 수요

인근에 아파트 단지가 위치하고 있으며, 거북섬 개발과 연계된 수변 시설 및 공원 등 관광 및 여가 시설이 있어 유동 인구 및 잠재적 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

4.3. 지역 개발

시화 MTV (멀티테크노밸리) 지역은 지속적인 개발이 진행 중인 신흥 상권으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

거북섬 및 인근 시흥시 정왕동 일대는 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 관광 및 레저

본건 인근의 거북섬은 해양 관광 및 레저 활동의 중심지로, 다양한 즐길 거리를 제공합니다.

5.3. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하여 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 반월특수지역 규제

본 건은 반월특수지역에 속하므로, 입주 및 매수 자격에 대한 한국산업단지공단 경기입주지원센터의 확인이 필수적입니다. 특정 자격 요건 미충족 시 운영 및 소유에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 토지 별도등기

대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하여, 이에 대한 소유권 또는 이용 관련 추가 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 권리상 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

현재 본 건은 공실 상태로, 향후 임대차 계약 성사 여부 및 공실 기간 장기화 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

6.4. 지역 관련 제약

국가산업단지, 특수지역 등으로 지정된 지역의 특성상, 향후 개발 계획이나 규제 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.5. 주변 시설

주변 탐색 결과, 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근에 위치한 신축 상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축 설비를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 2023년 3월에 사용 승인되어 건물 상태가 좋으며, 시화 MTV 지역의 개발 잠재력 또한 긍정적인 요소입니다.

하지만, 반월특수지역에 해당하여 입주 및 매수 자격에 대한 한국산업단지공단의 사전 확인이 필수적이며, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점은 잠재적인 권리 인수 부담이 될 수 있으므로 철저한 조사가 요구됩니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 향후 임대차 시장 상황 및 공실 해소 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

정리하자면, 본 건은 매력적인 투자 대상이 될 수 있으나, 앞서 언급된 특수 지역 규제 및 토지 별도등기 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고, 이에 대한 명확한 해결 방안을 모색한 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2023년 3월 사용승인된 신축 건물로, 유지보수 부담이 적습니다.

* 거북섬 개발 호재: 시화 MTV 지역, 특히 거북섬을 중심으로 한 개발 계획은 미래 가치 상승의 잠재력을 지닙니다.

* 다양한 업종 가능: 제2종 근린생활시설로, 폭넓은 업종의 창업 및 임대가 가능합니다.

* 우수한 접근성: 다양한 폭의 도로와 접해 있어 차량 접근이 매우 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 380,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며, 반월특수지역 매수 자격 확인 및 토지 별도등기에 대한 정밀 분석이 선행되어야 합니다. 따라서, 이러한 불확실성을 감안하여 무리한 고가 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

입찰가는 주변 유사 물건의 시세, 예상 임대 수익률, 권리 인수 관련 비용, 그리고 해당 지역의 규제 및 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정할 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.