나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [1] 경기도 시흥시 신천동 705-29 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 안산지원 2025타경52799 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하남새마을금고

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 시흥시 신천동 705-29, 2층 201호

신규 도로명 주소: 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 (신천동)

용도: 오피스텔 (업무시설)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호

건물면적: 58.62㎡ (약 17.73평)

건축허가일: 2018.07.03

사용승인일: 2023.11.23

전유부 등기일: 2023.11.28

1.3. 토지정보

토지면적: 20.55㎡ (약 6.21평)

토지지분: 20.55㎡ (약 6.21평)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 261,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 (지상권으로 기재되어 있으나, 비고란에 별도등기 명시)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 박기식 (2024.01.04 접수)

* 근저당권 (공동담보): 하남새마을금고 (2024.01.04 접수, 말소기준권리)

* 채권액: 3,380,000,000원

* 압류: 부천세무서장 (2025.06.20 접수, 말소)

* 임의경매: 하남새마을금고 (2025.07.09 접수, 말소)

* 채권액: 2,656,841,070원 (안산지원 2025타경52799)

* 압류: 시흥세무서장 (2025.09.12 접수, 말소)

* 압류: 시흥세무서장 (2025.09.12 접수, 말소)

* 압류: 부천시 (2025.10.10 접수, 말소)

* 압류: 시흥시 (2025.11.06 접수, 말소)

총 등기부채권액: 3,380,000,000원

3.2. 인수되는 권리

본 경매는 임의경매로, 말소기준권리(을1 근저당권)보다 선순위 권리 없이 진행되어 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다. 그러나 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 내용이 명시되어 있어, 토지 자체에 별도 등기된 권리가 인수될 가능성이 있습니다. 이는 권리 분석 시 반드시 재확인이 필요한 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 신천동 일대는 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 소래초등학교 등 각급 학교가 인접해 있어 기본적인 유동인구가 형성되어 있으며, 상업시설 역시 비교적 잘 갖추어져 있어 상권 자체는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 소래초등학교, 중앙중학교, 시흥고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상가 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 공원: 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 별도등기: 가장 중요한 리스크 요인으로, 본건 건물의 대지 사용권과 관련된 토지에 별도 등기가 존재하며, 이로 인해 매각 후에도 인수해야 하는 권리가 발생할 수 있습니다. 상세한 내용은 반드시 법원 현황 조사서 및 등기부등본을 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 주거용 여부 확인 필요: 공부상 용도는 오피스텔(업무시설)이나, 실제 주거용으로 사용되고 있는지 여부를 재확인해야 합니다. 불법 증축이나 용도 외 사용 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 현장 조사 접근 제한: 현장 조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근이 금지된 상태였다는 점은, 내부 상태 파악 및 점유자 확인에 어려움이 있었을 가능성을 시사합니다. 이는 숨겨진 문제가 있을 가능성을 배제할 수 없으므로 주의해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 신천동의 역세권 인근에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 권리 분석 상 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 문구는 매우 중요한 잠재적 리스크입니다. 이 별도등기가 무엇인지, 매각 후 인수해야 하는 부담이 있는지에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 해당 내용에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다를 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경매 물건으로 시세 대비 저가 매수의 가능성이 있습니다.

* 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 소래초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원입니다. 현재 시점에서의 유사 오피스텔 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 조사됩니다. 다만, 본건은 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

따라서, 해당 별도등기의 정확한 내용을 파악한 후, 이로 인한 추가 비용 및 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안하여, 현재 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 80~90% 수준인 208,800,000원 ~ 234,900,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. 정확한 시세 및 권리 관계 확인 없이는 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.