나이스옥션 법원경매 안산 2025타경716 [1] 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 ""시흥시청"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지
및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철역(서해선 ""시흥시청역"")및 노선버스정류장이
소재하는등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 112호 외 2개호로서
외벽 : 판넬 및 페어글라스 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 알루미늄 샷시 창호등임.

이용상태

공부상 공장으로서 기호(1~3)공히 조사일 현재 폐문부재중임.
기호(1,2)는 인접호(1층 112호~115호)와 호별구분없이 외관상 인테리어시설 되어있음.
기호(3)은 인접호(1층 127호~129호)와 호별구분없이 외관상 인테리어시설 되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형 유사의 토지로서 근.생 및 공장 건부지임.

인접 도로상태등

빌딩 북서측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약12m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택
특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.

2)기타사항

-대상구분건물 1층 112호,113호는 조사일현재 현관문 호별표식이 있고 1층 129호는
호별표식이 없는 상태로서 각호 호별구분없이(벽체구분없이) 인테리어 시설중에
있는바 참고바랍니다.
-각 전유부분이 구분건물로 될 당시(분양당시)에는 경계벽의 설치등으로 구조상 독립성이
있었던 것으로 조사됩니다.
-현재 위 독립성의 상실은 편의상 이용용도로 일시적 상실이라고 판단됩니다.
-또한 위 독립성의 상실은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고
비교적 복원이 용이 하다고 판단되며 소정의 칸막이 비용(석보드등으로 경계구분해야
되는 재료비 및 인건비등의 비용)이 소요될것으로 예상됩니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경716 (1)

소재지: 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층112호

용도: 근린상가

감정가: 485,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 47.98㎡ (약 14.5평)

건물지분: 47.98㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 시흥시청 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 서해선 '시흥시청역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접함

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역

토지형상 및 이용상태: 평탄하게 부지조성된 사다리형 유사 토지로서 근린생활시설 및 공장 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건 빌딩 북서측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 12m의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 건물구조및이용상태

건물구조: 본건은 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물 중 1층 112호입니다. 외벽은 판넬 및 페어글라스 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태: 공부상으로는 공장으로 등재되어 있으나, 조사일 현재 폐문부재 상태입니다. 기호(1,2)로 표시된 부분(1층 112호~115호)과 기호(3)으로 표시된 부분(1층 127호~129호)은 각각 인접 호실들과 별도의 벽체 구분 없이 외관상 인테리어 시설이 되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히 112호와 113호 사이 유리창에는 '유치권 행사 중'이라는 플래카드가 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

특이사항:

* 1층 112호와 113호는 현재 현관문 호별 표식이 있으나, 1층 129호는 호별 표식이 없는 상태입니다.

* 각 전유부분은 구분건물로서의 구조상 독립성이 있었던 것으로 보이나, 현재는 편의상 이용 용도로 인해 일시적으로 독립성이 상실된 것으로 판단됩니다.

* 이러한 독립성의 상실은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하며, 비교적 용이하다고 판단됩니다. 다만, 칸막이 설치 등 소정의 복원 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

주의사항: '유치권 행사 중'이라는 플래카드가 설치되어 있어, 해당 유치권의 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2024-05-20 접수, 채권액 1,482,000,000원)

이후 권리:

* 갑3 압류 (마포세무서장, 2025-01-10 접수)

* 갑4 임의경매 (농협은행주식회사, 2025-07-11 접수, 채권액 1,250,964,995원) - 본건 경매 개시 결정

* 갑5 가압류 (디비저축은행, 2025-09-23 접수, 채권액 30,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다.

등기부채권 총액: 1,512,000,000원

임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의 문구: 임대 관계가 미상이며 보증금 액수가 명확하지 않으므로, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도 실제 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변환경 및 교통: 시흥시청 인근으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대중교통 접근성이 우수하여 상권 형성에 유리한 입지입니다.

토지이용계획: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

도로상태: 주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

주변시설: 시흥시청 및 관련 관공서, 은행, 상업시설 등이 인접해 있어 행정 및 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 추가 정보 검색 결과, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적리스크

유치권 가능성: 112호와 113호 사이 유리창에 '유치권 행사 중'이라는 플래카드가 설치되어 있어, 해당 유치권의 성립 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

용도 불일치: 공부상 용도(공장)와 실제 이용 상태(근린상가 인테리어)가 상이하여, 향후 건축물 용도 변경 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 통합 사용 및 복원 비용: 여러 호실이 통합되어 사용 중이므로, 이를 원상 복구하기 위한 칸막이 설치 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

미상 임대 관계: 임차인 현황 및 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 경기도 시흥시청 인근이라는 위치적 장점을 가지고 있으며, 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치, 여러 호실이 통합되어 사용되고 있는 점, 그리고 가장 중요한 '유치권 행사 중'이라는 플래카드의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 유치권 성립 여부 확인 및 건물 복원 비용, 용도 문제 등에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자포인트

* 위치적 이점: 시흥시청 중심 상업지구 인접, 서해선 시흥시청역 역세권으로 향후 가치 상승 기대.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발 계획에 따른 수혜 가능성.

* 복원 후 활용 가능성: 통합된 공간을 효율적으로 복원 시, 근린상가로서의 활용도 및 수익성 증대 가능.

1.9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

그러나 '유치권 행사 중'이라는 플래카드의 존재, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이로 인한 복원 및 용도 변경 관련 비용, 그리고 채권 총액(약 27.6억원) 대비 감정가(4.85억원) 비율 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유치권의 성립 여부 조사, 건물 복원 및 인테리어 비용 산출, 주변 유사 물건 시세 조사 등 심도 있는 현장 조사와 분석이 필수적입니다. 따라서, 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하는 데 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.