나이스옥션 법원경매 안산 2025타경679 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 499 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 ""광덕중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물내 제4층 제403호로서

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 위생설비 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경679 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 499 4층403호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축년도: 2016년 (사용승인일: 2016.12.23)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

총층수: 5층 중 4층

감정가: 132,000,000원

토지면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

토지지분: 28.569㎡ (약 8.64평)

건물면적: 45.48㎡ (약 13.76평)

건물지분: 45.48㎡ (약 13.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 소재하며, ""광덕중학교"" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 12월 15일 접수된 농협은행주식회사의 근저당 (권리금액: 168,000,000원) 입니다.

본 경매는 2025년 7월 10일 접수된 농협은행주식회사의 임의경매 (채권액: 131,530,452원)로 인해 진행되었습니다.

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

등기부상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황을 살펴보면 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

2026년 7월 29일, 1997년식의 80.34㎡ 면적 주택이 9,000만원에 매매되었습니다.

2026년 7월 21일, 2013년식의 오송아트빌 72.29㎡ 면적 주택이 20,500만원에 매매되었습니다.

2026년 7월 8일, 2015년식의 DESIGNHOUSE495B동 76.34㎡ 면적 주택이 19,300만원에 매매되었습니다.

본 물건의 감정가액은 132,000,000원으로, 면적(45.48㎡) 대비 평당 감정가는 약 958만원입니다. 이는 최근 유사한 연식(2013-2015년)의 주변 시세(평당 약 836만원 ~ 937만원)와 비교했을 때 유사하거나 약간 높은 수준으로, 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 도시가스, 위생설비 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

건물 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시입니다.

건축물대장상 본건은 경기도 안산시 상록구 예술대학로9길 23 (월피동)에 위치하며, 총면적 656.13㎡의 대지 위에 연면적 656.13㎡, 지하 0층, 지상 5층 규모의 건물 중 4층 403호입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 임차인 현황입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상이고 실제 거주하는 임차인이 있는지 여부가 명확하지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 반환 의무가 인수될 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2016년 준공)이며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적인 문제 발생 가능성이 낮은 편입니다. 입지적으로도 학교와 근린생활시설이 인접해 있고 대중교통 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인 관련 불확실성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필요합니다. 감정가액은 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

소형 평형(약 13.76평)으로 1인 가구나 소규모 가구의 실수요자에게 적합합니다.

안정적인 권리 관계를 바탕으로 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

주변 실거래가 대비 감정가가 적정하게 산정되어 있어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가액(132,000,000원) 및 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 입찰가는 120,000,000원으로 예상됩니다. 이는 감정가의 약 90.9% 수준으로, 임차인 관련 불확실성을 감안한 보수적인 접근입니다. 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.