나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42173 [1] 경기도 평택시 고덕면 궁리 520 평택영화블렌하임아파트 202동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 방축리 소재 ' 효덕초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 북측으로 평택제천고속도로 '평택고덕IC' 가 소재하며, 인근
에 위치하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경량철골지붕 15층중 5층으로서
외 벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트으로 이용중임.(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비, 소화전, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내 도로를 이용하여 남서측의 '궁2길' 및 남측 근거리의 '서동대로' 와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(궁리(영화@)), 중로3류(폭 12m~
15m)(저촉), 가축사육제한구역(공동주택 600m 이내), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42173 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 궁리 520, 평택영화블렌하임아파트 202동 5층 501호

용도: 아파트

감정가: 237,000,000원

토지면적: 63.60㎡ (약 19.24평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2008년 6월 4일

총 층수 (해당 동): 15층

해당 층수: 5층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 궁리 소재 '효덕초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 북측으로 평택제천고속도로 '평택고덕IC'가 소재합니다. 인근에 위치하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 총 권리채권액: 322,000,000원

말소기준권리: 을9 (전세권설정, 주식회사창원기전, 250,000,000원, 2022-03-23 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음).

인수되는 임차보증금: 0원

임차인 현황

* 임대관계는 현재 미상입니다. 보증금 합계는 0원으로 인수되는 보증금은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설

아파트 단지, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 효덕초등학교가 인근에 위치합니다. 평택고덕IC가 북측에 있어 광역 접근성이 양호합니다.

토지이용계획

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. 중로 3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

제한사항

가축사육제한구역(공동주택 600m 이내, 일부제한 300m 이내), 토지거래계약허가구역(2023.6.21.~2026.6.20.)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조로 15층 중 5층이며, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시입니다.

내부 설비

위생급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

단지 정보

총 12개 동, 568세대의 규모를 갖춘 아파트 단지입니다.

주차

총 379대의 주차가 가능합니다. (지상 4대, 지하 375대)

주변 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

2026년 6월 20일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 실거주 등 허가 요건을 충족해야 합니다.

건축물 노후화

2008년 사용승인으로 약 18년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

주변 시설

아파트 단지와 농경지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 다소 복합적일 수 있습니다.

혐오시설 여부

주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면에 위치한 영화블렌하임아파트 202동 5층 501호입니다. 효덕초등학교 인근에 위치하며 평택고덕IC 접근성이 좋아 출퇴근 및 교통이 편리한 편입니다. 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 2026년 6월까지 토지거래허가구역으로 지정된 점은 유의해야 합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

평택 고덕 신도시 지역의 개발 호재와 함께 실수요자 중심의 접근이 가능합니다.

5층으로 비교적 선호되는 층이며, 84.97㎡ (약 25.71평)의 일반적인 선호 면적입니다.

낙찰 후 명도 대상자가 없어 비교적 명도가 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

최근 거래 사례 (2026년 6월):

* 84.97㎡, 10층: 22,000만원

* 59.68㎡, 12층: 18,000만원

* 59.68㎡, 4층: 18,100만원

최근 임대 사례 (2026년 5월):

* 84.97㎡, 9층: 보증금 500만원, 월세 130만원

* 84.97㎡, 5층: 보증금 17,000만원, 월세 0만원 (전세)

* 59.68㎡, 9층: 보증금 500만원, 월세 115만원

감정가 대비 시세

감정가 237,000,000원 대비 최근 84.97㎡ 면적의 실거래가는 22,000만원입니다. 전세가율은 84.97㎡, 5층이 17,000만원으로 약 77% 수준입니다.

예상 입찰가 산정

최근 실거래가(22,000만원)와 감정가(23,700만원)를 고려할 때, 2026년 6월 최고가 실거래가인 22,000만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 다만, 토지거래허가구역임을 감안하여 실제 거주 목적이 아닌 투자 목적이라면 허가 요건을 고려해야 합니다. 명도 대상이 없고 권리관계가 깨끗하다는 점을 감안하여, 감정가 대비 85~90% 선에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 최근 84.97㎡ 기준 매매가가 22,000만원이므로, 이를 기준으로 하되, 약간의 낙찰 이익을 고려하여 200,000,000원 ~ 215,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

*참고: 최저 입찰가(감정가)는 237,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.