나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42156 [1] 경기도 평택군 팽성읍 객사리 66-16 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 '부용초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 소매점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 제4층 제402호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 소로2류 및 동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(팽성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 대항력 있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.
2. 본건 부동산 외벽에 수청이라는 표기와 함께 102호라고 기재되어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경42156 (1) 평택지원 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 66-16 4층 402호에 소재하는 다세대주택입니다.

감정가는 61,000,000원이며, 토지면적 33.80㎡ (약 10.23평) 및 건물면적 58.38㎡ (약 17.66평)이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 '부용초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 소매점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본 건은 남측으로 소로2류(폭 8m~10m) 및 동측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리관계 총괄

본 경매 사건의 채권자는 김OO이며, 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 22일 접수된 김강만 근저당권(72,000,000원)입니다. 이후 여러 권리가 등기되었으나, 해당 경매 개시 결정 등기(2025년 7월 2일, 채권자 김강만, 70,000,000원)를 기준으로 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 등기부 채권 총액은 102,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인 '진금례'가 거주 중입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 진금례

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-03

* 확정일자: 2022-12-07

* 배당신고일자: 2025-07-21

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 여부

본건의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 전액이 배당되지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 보고서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 실제로는 임차보증금 60,000,000원의 전부 또는 일부를 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 내 상권 특성

본 건이 소재한 지역은 주거지역과 상업지역이 혼재된 복합적인 특성을 보입니다. 다세대주택, 아파트, 단독주택 등 주거 시설과 함께 소매점포 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 주요 시설 (혐오시설 포함)

본 건 인근에는 '부용초등학교'가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 팽성읍객사와 같은 문화재(경기도 유형문화재 제137호)가 인근에 있어 지역의 역사성을 엿볼 수 있습니다.

현재까지 검색된 자료에서는 구체적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 평택시는 대규모 환경복합시설(폐기물 처리 시설) 건립을 추진 중에 있어, 향후 이러한 시설들이 지역에 영향을 미칠 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 부용초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 소매점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다.

5.2. 건물 내 설비 및 구조

본 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 제4층 제402호이며, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차보증금 60,000,000원 전액이 배당되지 않으면, 해당 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 입찰가를 산정할 때 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 공부상 특이사항 및 제한

* 외벽 표기: 본건 부동산 외벽에 '수청'이라는 표기와 함께 102호라고 기재되어 있다는 점은 현황조사서 확인이 필요합니다. 이는 추후 건물 이용이나 관리 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 제1종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(팽성유치원), 비행안전제6구역(전술), 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사) 등에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 팽성읍의 비교적 양호한 주거 지역에 위치하며, 부용초등학교와 근린생활시설 등 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 또한, 문화재인 팽성읍객사가 인근에 있다는 점은 지역의 역사적 가치를 더합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 리스크가 가장 크며, 외벽 표기 등 공부상 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 초등학교 인근으로 교육 환경 양호

* 팽성읍객사 등 주변 문화 자원 활용 가능성

* (잠재적) 임차인 명도 후 임대수익 또는 실거주 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 61,000,000원입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 102,000,000원이지만, 말소기준권리 및 경매 개시 채권 등을 고려하여 배당 순서를 예측해야 합니다. 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 진금례 씨의 보증금 60,000,000원 전액 배당 여부입니다. 만약 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 해당 금액이 매수인에게 인수됩니다.

보고서의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기를 기준으로, 임차 보증금이 경매 절차에서 전액 배당될 가능성이 높다고 가정하더라도, 보증금 인수 위험은 항상 존재합니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가(61,000,000원)를 기준으로 하되, 상기 인수 위험 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 만약 보증금을 인수하게 된다면, 실제 인수 비용은 (감정가 - (배당 후 남은 금액)) + 인수 보증금 이 되므로, 이를 고려한 입찰가가 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.