나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52543 [1] 경기도 광주시 삼동 289-13 한양홈타운 101동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 중대동 소재 `경강선 삼동역` 북서측 근거리에 위치하는 '한양홈타운
101동' 내이며, 부근 일대는 저층의 공동주택지대와 아파트, 단독주택, 창고 및 공장, 근린
생활시설 등이 혼재하는 곳으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로변 노선버스와 근거리 '경강선 삼동역'이 소재하여
제반 교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 지상4층건 중 3층 302호로서
외벽: 본타일 및 인조석 붙임 등 마감.
내벽: 벽지, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호: 샷쉬 등 이중창 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

난방설비, 급배수 및 위생설비, 공동출입구 보안개폐문 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 세로의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 소로2
류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인
지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.
* 기타사항: 본건의 내부구조, 이용상황 등은 거주인 부재로 건축물현황도, 외부관찰, 인근
탐문 등에 의거하였고, 표준적인 사항을 전제로 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52543 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 289-13 한양홈타운 101동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 51.04㎡ (약 15.44평)

건물면적: 59.62㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 '한양홈타운' 101동 3층 302호에 소재합니다.

주변 지역은 저층 공동주택, 아파트, 단독주택, 창고 및 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 용도 지역입니다.

차량 진출입은 가능하며, 간선도로변 노선버스 이용이 편리합니다. 또한, 도보 거리에 경강선 삼동역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지상 4층 건물 중 3층에 해당하며, 내부 마감은 일반적인 수준입니다.

토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 각종 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 3일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을5)입니다.

등기부등본상 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 내역이 확인되나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 190,085,272원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임대관계는 미상으로, 보증금이나 차임 등 금전적 내용이 확인되지 않아 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 구체적인 임차 내역 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 삼동 지역은 역세권 개발과 함께 주거 단지가 형성되고 있으나, 지역 특성상 창고 및 공장 시설도 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

최근 실거래가 정보 분석 결과, 동일 지역 내 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 삼성하이빌2동 (2002년식, 53.91㎡)은 2026년 5월 19,800만원에 거래되었습니다. (평당가 약 1,214만원)

* 삼성하이츠(나동) (2011년식, 79.94㎡, 지하층)은 2026년 5월 13,000만원에 거래되었습니다. (평당가 약 537만원)

* 삼보그린빌103동 (2003년식, 73.96㎡)은 2026년 5월 10,500만원에 거래되었습니다. (평당가 약 469만원)

본건(한양홈타운, 2013년식, 59.62㎡)의 감정가는 268,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 대비 상대적으로 높은 수준입니다. 특히 본건의 감정가 평당가는 약 1,485만원으로, 인근 거래 사례보다 높은 편입니다.

'한양홈타운' 단지의 정확한 최근 시세 정보는 부족하지만, 인근 유사 단지의 거래 동향을 고려할 때 감정가는 시세보다 고평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 경강선 삼동역을 이용할 수 있어 교통은 편리한 편입니다.

단지 인근에 근린생활시설이 있으나, 지역 내 공장 및 창고 시설 혼재로 인해 주거 쾌적성 측면에서는 다소 아쉬움이 있을 수 있습니다.

주변에 대규모 편의시설이나 교육시설에 대한 상세 정보는 부족한 편입니다.

인터넷 검색 결과, 본건 소재지 주변에 대규모 공장 밀집 지역은 아니지만, 일부 중소 규모의 공장 및 창고 시설이 산재해 있는 것으로 파악됩니다. 해당 시설들이 소음, 악취 등 생활에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설에 해당하는지는 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정가가 주변 실거래가 대비 높은 편이므로, 낙찰 후 시세차익을 얻기 위해서는 상당한 가격 할인이 필요할 수 있습니다.

주변에 공장 및 창고 등이 혼재하는 환경은 주거 쾌적성을 저해할 수 있으며, 이는 향후 자산 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 개발 가능성이 있는 지역이나, 복합적인 용도 지역 지정으로 인해 향후 개발 방향 예측이 불확실합니다.

1.6. 종합 의견

경기도 광주시 삼동역 역세권에 위치한 다세대주택으로 교통 접근성은 우수합니다.

건물이 비교적 신축(2013년식)이라는 장점이 있으나, 주변에 공장, 창고 등이 혼재하여 주거 환경의 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다.

권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계 미확인 건은 주의가 필요합니다.

감정가가 주변 실거래 시세보다 높게 책정되어 있어, 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

경강선 삼동역 인근 역세권 입지

비교적 신축 건물 (2013년 준공)

향후 지역 개발 가능성 (주거개발진흥지구, 지구단위계획구역)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 유사 면적(약 18평)의 평당 시세는 약 1,200만원 내외로 추정됩니다.

이를 적용하면 본건의 시장 가치는 약 21,600만원(18평 * 1,200만원/평) 수준으로 예상됩니다.

다만, 본건은 주변 공장/창고 혼재, 높은 감정가 등의 요인을 고려해야 합니다.

최소 1회 유찰 시 감정가의 70%인 187,600,000원부터 입찰이 가능합니다.

따라서, 본건에 대한 보수적인 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 판단됩니다.

낙찰 이후 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.