나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52536 [1] 경기도 성남시 중원구 상대원동 2569 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 '대일초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형 완경사지의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(상대원3 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망), 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 정비구역기타(정비예정구역), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬라브지붕 지하1층, 지상1층건으로서,
외벽: 적벽돌 마감
내벽: 타일 및 벽지 마감
창호: 하이섀시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

전기기본설비, 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

㉠ 조립식판넬조 판넬지붕 1층소재(창고) 약 15㎡

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1층 소재 창고) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 성남지원 2025타경52536 (1)

1.2. 소재지: 경기도 성남시 중원구 상대원동 2569

1.3. 용도: 단독주택

1.4. 감정가: 985,817,930원

1.5. 토지면적: 120.00㎡ (약 36.3평)

1.6. 건물면적: 94.44㎡ (약 28.6평)

1.7. 건물제시외면적: 15.00㎡ (약 4.5평)

1.8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분: 부동산 임의경매

1.10. 채권자: 성OOOOOOOO (등기부상 성남동부새마을금고)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 '대일초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 인접도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(상대원3 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망), 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 정비구역(정비예정구역), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,359,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 박 , 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-10-31, 배당신고일자 2025-07-30, 대항력 없음.

* 임차인: 윤 , 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-10-08, 확정일자 2018-08-17, 배당신고일자 2025-08-21, 대항력 없음.

금액이 미상인 임차인은 없으나, 두 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석요약

모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세

감정평가액은 985,817,930원입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보의 거래 금액(34,500,000원 ~ 59,450,000원)은 본건과 같은 단독주택과는 대상 물건의 종류 및 면적, 가치 측면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보는 주로 소형 다세대 주택의 거래 사례로 보이며, 본건 단독주택의 가치를 반영하기에는 부적절합니다. 따라서 감정평가액을 본건의 주요 시세 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 교육시설: 대일초등학교, 성남서여자중학교 등 인접

* 근린생활시설: 주변에 다수의 근린생활시설 소재

5.2. 주변혐오시설

주변 지역은 상대원 공단지역과 인접해 있어, 일부 공업 지역의 특성상 소음, 분진, 차량 통행량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다. 명확하게 분류되는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 정비구역지정

향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 가치 상승 잠재력이 있으나, 사업 추진 과정의 불확실성 및 장기화 가능성이 존재합니다.

6.2. 건물노후도

건축물 사용승인일(1977-03-04) 기준으로 약 49년 경과되어 노후화로 인한 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용규제

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 토지 이용 계획에 따른 개발 행위 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 제시외건물

1층 소재 창고(약 15㎡)는 제시외 건물로 포함되어 매각되므로, 법적 처리를 위한 별도 고려가 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동에 위치한 단독주택으로, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있는 물건입니다. 등기부상 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 다만, 건물이 노후화되었고 주변 공업지역과의 인접성으로 인한 영향 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 성남시 중원구 상대원동의 정비구역 내 단독주택으로, 미래 가치 상승 기대.

* 깨끗한 권리관계로 안전한 취득 가능.

* 실거주 또는 임대 수익 목적 활용 가능.

9. 예상입찰가

본건의 감정평가액은 985,817,930원입니다. 제공된 주변 다세대주택 등의 매매가는 본건과 비교하기 어렵습니다. 정비구역 지정에 따른 미래 가치 및 현재의 시장 상황을 고려할 때, 감정평가액을 기준으로 하되, 낙찰 경쟁률 및 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

투기적 수요와 개발 잠재력을 고려하여, 감정가 대비 약 105% 수준인 1,035,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.