나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52473 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 427-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '지월2리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공장, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격 등 고려시 대중교통 이용편의도는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
일련번호(2) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
일련번호(3) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '도로'임.
일련번호(4) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 지목 및 현황 '도로'임.
일련번호(5) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 지목 및 현황 '도로'임.
일련번호(6) : 인접도로 대비 완경사 지대에 위치한 부정형 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1), (2) 공히 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로(일련번호(3) ~ (5))와 접함.
일련번호(6) : 지적도상 맹지이나, 동일 소유인 토지 일련번호(1), (2)를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) ~ (5) : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.
일련번호(6) : 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

본건은 후첨 '지적 및 건물개황도, 현장사진' 과 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉣이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 브럭조 스레트지붕 1층 건물로서,
(사용승인일 1992.02.25)
외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(나) : 철골조 스레트지붕 1층 건물로서,
(사용승인일 1995.07.08)
외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(가), (나) 공히 제조업소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 및 기본적인 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건은 후첨‘지적도, 건물개황도’및‘현장사진’과 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉣이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각 (제시외 건물 감정평가 및 매각에 포함)
2.목록5. 지목상 '전'이나 현황상 '도로'로 활용 중. 목록8. 지목 및 현황상 '전'임. 목록5,목록8은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3.목록2,목록4는 공업용 건부지로 이용중. 동측으로 노폭 약 4m 포장도로(목록5,6,7)와 접함
4.목록6,목록7은 지목 및 현황상 '도로'
5.목록8은 지적도상 맹지이나 동일 소유인 토지 목록2, 목록4를 통해 진출입 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52473 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 427-3

용도: 공장 (제2종근린생활시설/공장)

감정가: 2,276,547,200원

토지면적: 총 2919.00㎡ (약 883.00평)

건물면적: 총 664.40㎡ (약 200.99평) - (건물1: 270㎡, 건물3: 394.4㎡)

건물 제시외면적: 325.90㎡ (약 98.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

주요 특징: 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '지월2리 마을회관' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공장, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근은 원활하나, 인근 버스정류장이 있으나 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 다소 불편할 수 있습니다.

토지 이용 현황:

* 본건 토지 중 일부(일련번호 1, 2)는 공업용 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 대비 등고 평탄한 상태입니다.

* 일부 토지(일련번호 3, 4, 5)는 현황상 '도로'로 이용 중입니다.

* 다른 토지(일련번호 6)는 현황 '전'으로 이용 중입니다.

도로 접면: 본건 토지(일련번호 1, 2)는 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

맹지 여부: 일련번호 6 토지는 지적도상 맹지이나, 동일 소유인 토지(일련번호 1, 2)를 통해 진출입이 가능합니다.

토지 이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 6일 진접농업협동조합 근저당 (을33, 1,800,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 2,125,000,000원 (근저당 18억 + 3.25억)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 공란으로 되어 있습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이경식

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입/사업일자: 2009년 2월 5일

* 배당신고일자: 2025년 8월 22일

* 대항력: 있음

인수 보증금: 제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 권리분석 시 세심한 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리의 산업 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 공장 및 주택 단지가 분포하고 있어, 지역 산업 활동 및 근로자 수요와 연계된 상권 특성을 보입니다. (구체적인 상권 데이터는 부족하지만, 지역 산업 생태계와 관련이 있을 것으로 보입니다.)

1.4. 생활정보

본건 소재지는 전반적으로 주거 및 공업 시설이 혼합된 지역으로, 대규모 편의시설(쇼핑몰, 대형마트 등)보다는 지역 기반 생활 편의시설이 발달했을 것으로 추정됩니다. (구체적인 생활 편의 시설 정보는 부족합니다.)

인근 지역에 대한 외부 지도 서비스 검색 결과, 초월생활체육공원 등이 소재하여 기본적인 여가 활동 공간은 마련되어 있습니다. 하지만, 주변에 대한 종합적인 편의시설 및 혐오시설 조사는 추가적으로 필요하며, 이는 물건의 가치 및 투자 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지 취득 관련: 목록 5, 8 토지는 지목이 '전' 또는 '도로'로 사용 중이나 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각 결정기일까지 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가하므로, 사전에 확인 및 준비가 필요합니다.

불법 형질 변경 가능성: 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 추후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 이경식 임차인은 2009년부터 거주/사업하며 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 명시되어 있고 경매 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. 금액이 미상인 경우는 아니지만, 대항력의 존재 자체로 인해 주의가 요구됩니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다양한 법규에 의해 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 환경 요인: 경기도 동부권 지역에서 혐오시설(소각장, 화장장 등) 건립과 관련하여 지자체 간 갈등이 보도된 사례가 있습니다. 본건 주변 지역에 이러한 시설이 위치하거나 향후 건립될 예정인지 여부에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이는 재산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. (현 시점에서는 직접적인 혐오시설 위치 확인은 되지 않았으나, 관련 뉴스 검색 결과는 존재합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 공장용지 및 건물입니다. 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있으며, 현재 공업용 건부지로 활용되고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 농지 관련 서류 제출 필요성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 지역 개발 잠재력과 함께 규제 사항들을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

일괄 매각을 통한 효율적인 자산 취득 가능.

공장 용도로 활용 가능한 토지 및 건물.

장기적인 지역 개발 가능성 내포 (광주시 초월읍).

대항력 있는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 충분히 변제될 가능성이 있다면, 상대적으로 유리한 조건으로 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 2,276,547,200원을 기준으로, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 권리 분석상 인수되는 권리(임차인 보증금의 잠재적 인수 가능성), 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.