나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56776 [1] 경기도 오산시 원동 841 오산파크스퀘어 3층359호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 수도권 지하철 1호선 ""오산역"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 판매시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 본건 인근에 수도권 지하철 1호선 ""오산역"" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제359호로서,
(사용승인일 : 2008.07.02.)
외벽 : 복합 판넬 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 ""판매시설 및 업무시설(오피스텔)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측, 남측으로 노폭 약 30m, 20m, 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

등기부상 용도는 ""판매시설""이나, 집합건축물대장 및 현황 용도는 ""업무시설(오피스텔)""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

등기부상용도는 판매시설이나, 집한건축대장 및 현황 용도는 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56776 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 원동 841, 오산파크스퀘어 3층 359호

용도 (등기부): 판매시설

용도 (건축물대장/현황): 업무시설(오피스텔)

건축물 정보:

사용승인일: 2008년 07월 02일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 4층 건물 중 제3층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

토지지분: 31.3㎡ (약 9.47평)

건물면적: 31.62㎡ (약 9.57평)

건물지분: 31.62㎡ (약 9.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치하며, 수도권 지하철 1호선 "오산역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 지역은 판매시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 본건 인근에 수도권 지하철 1호선 "오산역"과 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

물건 북측, 서측, 남측으로 각각 노폭 약 30m, 20m, 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉 및 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2025년 07월 14일 접수된 강제경매 개시결정등기(채권자: 강OO)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 5번 주택임차권 (강창수): 보증금 100,000,000원, 전입/확정일자 2021년 07월 23일, 대항력 있음.

* 을구 6번 주택임차권 (하동균): 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입/확정일자 2024년 06월 25일, 대항력 있음.

상기 두 임차인의 보증금 총액 130,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 강창수

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-07-23

확정일자: 2021-07-23

배당신고일자: 2024-08-14

대항력: 있음 (인수 대상)

* 이철환

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2019-06-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 낙찰 후 인수해야 할 보증금이나 기타 채무가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

* 하동균

보증금: 30,000,000원

차임: 200,000원

전입(사업)일자: 2024-06-25

확정일자: 2024-06-25

배당신고일자: 2025-06-30

대항력: 있음 (인수 대상)

3.4. 특이사항 및 주의사항

등기부상 용도는 "판매시설"로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황 조사 결과 상업용 오피스텔(업무시설)로 이용 중에 있습니다. 이러한 용도 불일치는 추후 건축 관련 법규 적용 및 건물 이용에 있어 주의가 필요합니다. 또한, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 현황 파악에 제약이 있었으므로, 실제 점유 관계 및 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 오산시 원동 일대는 오산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 판매시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 편의시설

오산역을 도보로 이용할 수 있어 역 주변의 상업 시설, 쇼핑몰, 금융기관, 관공서 등 다수의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

4.3. 교통 편의성

지하철 1호선 오산역이 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다. 또한, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.2. 주변 시설

오산역 상권 내에 위치하여 병원, 은행, 마트, 식당 등 생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 임차보증금 인수 부담

총 130,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 입찰가 외 추가적인 초기 투자 비용으로 작용합니다.

6.2. 등기부와 현황 용도 불일치

등기부상 용도(판매시설)와 실제 이용 현황(업무시설-오피스텔)이 상이하여, 추후 건물 이용, 재건축, 리모델링 시 관련 법규 적용 및 제약 사항 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 현장 조사 제약으로 인한 정보 불확실성

현장 방문 시 폐문, 이해관계인 부재 등으로 인해 정확한 점유 상태, 내부 상태, 관리 상태 등을 파악하는 데 한계가 있었습니다. 실제 임차인의 점유 여부, 임대차 계약의 상세 조건, 건물 내부 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 보증금 미상 임차인의 잠재적 리스크

이철환 임차인의 경우 보증금 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 명확한 인수 조건이나 권리 관계를 파악하기 전까지는 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업장 용도로 활용 가능성이 있습니다.

그러나, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 1억 3천만원에 달하며, 이는 물건의 감정가(1억원)를 초과하는 금액입니다. 더불어 등기부상 용도와 실제 이용 현황이 달라 발생할 수 있는 문제점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 따라서, 이러한 인수 부담과 용도 불일치 리스크를 충분히 인지하고, 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 오산역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔.

* 교통 요지: 1호선 이용으로 수도권 전역 이동 편리.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업장에 적합한 실용적인 공간.

* 상권 발달: 역세권 주변의 풍부한 편의시설 및 유동인구.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 100,000,000원이나, 인수해야 할 임차보증금이 130,000,000원임을 감안하면, 낙찰자가 실제로 부담해야 하는 총액은 '입찰가 + 130,000,000원'이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔(전용면적 약 30-35㎡)은 현재 시세가 약 110,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이는 인수할 임차보증금(130,000,000원)만으로도 현재 시세의 상단에 근접하거나 초과하는 수준임을 의미합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세 범위를 크게 벗어나지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 시세의 하단인 110,000,000원을 총 투자비용으로 가정할 경우, 희망 입찰가는 '110,000,000원 - 130,000,000원 = -20,000,000원'으로 산출되어 현실적으로 입찰이 어렵습니다.

만약 현재 시세의 상단인 140,000,000원을 총 투자비용으로 고려한다면, 희망 입찰가는 '140,000,000원 - 130,000,000원 = 10,000,000원' 정도가 될 수 있습니다.

하지만, 본 물건의 감정가가 100,000,000원임을 감안할 때, 시세가 감정가보다 현저히 높은 상황이며, 인수하는 보증금이 시세와 거의 같거나 높은 점을 고려하면, 투자를 결정하기 전에 면밀한 권리관계 재확인 및 시장 가치 재평가가 필수적입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 10,000,000원 ~ 20,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 총 부담액이 140,000,000원 ~ 150,000,000원에 달함을 인지해야 합니다.

낙찰 후 인수하는 임차보증금(130,000,000원)을 감안하여, 실제 투자 비용이 현재 시장가치 대비 합리적인 수준이 되는지 반드시 추가적인 시세 조사 및 수익률 분석을 통해 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.