나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1443 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 513 그린힐아파트 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '용인중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역 '김량장역(에버라인)'이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

2004년 11월 01일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상15층 건물 내 제13층 제1302호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 내부도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서상 1층 473.244㎡, 2층~8층 각 4,941.412㎡, 10층~12층 각 1,586.439㎡, 13층~15층 각 1,274.460㎡로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 2017년 08월 24일 건축물대장 직권정정(건축허가1과-31362호)에 따라 1층 473.234㎡, 2층~8층 각 705.916㎡, 10층~12층 각 528.813㎡, 13층~15층 각 424.82㎡로 등재되어 있는 바, 경매 진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

본건 건물은 등기사항전부증명서상 1층 473.244㎡, 2층~8층 각4,941.412㎡, 10층~12층 각 1,586.439㎡, 13층~15층 각1,274.460㎡로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 2017년 8월 24일 건축물대장 직권정정(건축허가1과-31362호)에 따라 1층 473.234㎡, 2층~8층 각705.916㎡, 10층~12층 각528.813㎡, 13층~15층 각424.82㎡로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

• 사건번호: 수원지방법원 2025타경1443 (1)

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 민OO

• 감정가: 224,000,000원

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

• 소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 513 그린힐아파트 13층 1302호

• 용도: 아파트

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 제13층 제1302호

• 사용승인일: 2004년 11월 01일

• 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등

• 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등

• 창호: 샷시 창호 등

1.2. 2. 면적 정보

• 토지면적: 47.31㎡ (약 14.31평)

• 토지 지분: 47.308㎡ (약 14.31평)

• 건물면적 (전용면적): 77.49㎡ (약 23.44평)

• 건물 지분: 77.49㎡ (약 23.44평)

• 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

• 감정가: 224,000,000원

• 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

• 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '용인중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

• 주변은 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

• 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

• 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 에버라인 '김량장역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

• 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도시계획

• 토지는 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

• 단지 내 내부 도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있습니다.

• 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제 지역에 속해 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 내역

• 집합건물 등기부 요약에 따르면, 다양한 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등기 등이 존재했으나, 대부분 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

• 을5 근저당(우리은행, 2015-09-15 접수, 44,000,000원)이 말소기준권리입니다.

• 을6 근저당(민종은, 100,000,000원), 갑14 가압류(주식회사참솔산업, 52,132,500원), 갑17 가압류(엠메이드대부유한회사, 5,740,353원) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

• 현재 진행 중인 임의경매는 민종은 채권자에 의한 것으로, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

• 등기부채권 총액은 201,872,853원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

• 말소기준권리는 2015년 12월 02일 접수된 우리은행 근저당(을5)입니다.

• 본 건 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 전세권, 근저당 등)가 없다면, 등기부상의 대부분의 권리(을6, 갑14, 갑17, 갑18 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

• 임차인: 정

• 보증금: 0원

• 차임: 0원

• 전입일자: 2015-12-07

• 대항력: 없음

• 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

• 임차인 정 은 대항력이 없어 보증금 및 차임이 0원이므로, 낙찰자에게 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

• 소재지 주변은 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

• 주변 아파트 단지 및 주택가를 배후로 하는 소규모 상업시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

• 다만, 상세한 상권 분석 및 업종별 분포, 유동인구 등에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다.

4.2. 잠재적 상권 변화

• 용인시 처인구는 지역 개발 계획 및 인구 유입 추세에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

• 인근 지하철역(김량장역)의 접근성은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

• 본건 북측 인근에 용인중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

• 주변에 초등학교, 고등학교 등 추가적인 교육 시설에 대한 정보는 상세 조사 필요합니다.

5.2. 편의 시설

• 단지 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

• 병원, 은행, 마트, 공원 등 보다 구체적인 편의시설의 접근성 및 종류에 대한 상세 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 주변 시설

• 주변에 다양한 주거 형태(아파트, 연립, 단독주택)가 혼재하여 주거 지역으로서의 특성을 지니고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (면적 기재 불일치)

• 본 건 건물은 등기사항전부증명서상 13층~15층 각 1,274.460㎡로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 2017년 8월 24일 직권정정 후 13층~15층 각 424.82㎡로 등재되어 있습니다.

• 이는 전체 층의 면적 기재에 있어 등기부와 건축물대장 간 차이가 있음을 의미하며, 해당 면적은 단위 층의 총 면적을 의미하는 것으로 보입니다. 본 건의 전용면적(77.49㎡)과는 직접적인 차이가 없으나, 향후 건축물 관련 행정 처리 시 참고해야 할 사항입니다.

• 본 건의 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6.2. 토지 이용 제한

• 본 건 토지는 도시지역 내 제1종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

6.3. 임대차 관계

• 임차인 정 의 경우 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유 관계 및 추가적인 임대차 또는 점유 관계가 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. (다만, 권리분석상 인수되는 보증금은 없을 것으로 보입니다.)

6.4. 건물 노후화

• 본 건물은 2004년 11월 01일 사용승인을 받아 준공 후 약 20년이 경과하였습니다. 장기적인 건물 관리 상태 및 주요 설비의 교체 주기 등을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

• 본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 위치한 그린힐아파트 13층 1302호로, 감정가는 224,000,000원입니다.

• '용인중학교' 인근에 위치하며, 김량장역(에버라인) 이용이 가능한 교통 편리성을 갖추고 있습니다.

• 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

7.2. 장단점 분석

• 장점:

* 지하철역(김량장역) 접근성이 양호하여 교통이 편리합니다.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 있습니다.

* 권리분석상 낙찰자에게 인수될 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

• 단점:

* 등기부와 건축물대장 간 건물 면적 기재에 차이가 있어 확인 및 이해가 필요합니다.

* 다양한 토지 이용 제한 규제가 적용되어 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 분양면적 정보가 제공되지 않아 정확한 면적 구성 파악에 한계가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 가능성

• 용인시 처인구는 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인해 잠재적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

8.2. 교통 접근성

• 에버라인 김량장역 역세권 아파트로서, 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성을 높입니다.

8.3. 가격 경쟁력

• 현재 감정가는 224,000,000원으로, 주변 시세 및 향후 시장 전망을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 가치를 확보할 수 있습니다. (정확한 시세 조사는 별도 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려사항

• 본건의 감정가는 224,000,000원입니다.

• 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

• 하지만 공부상의 면적 차이, 다양한 토지 이용 제한, 건물 노후화 등을 감안하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

9.2. 시장 분석 기반 예상 범위

• 본건의 정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

• 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준을 초기 검토 범위로 삼을 수 있으나, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서, 보수적인 접근으로 179,200,000원 ~ 201,600,000원 범위에서 추가적인 시장 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

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