나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56803 [1] 경기도 화성시 능동 1066-8 에스원스마트빌 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
아파트단지, 상업 및 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층,지상 12층 중 6층 605호로서,
(사용승인일:2012.09.26.)
외벽:몰탈 위 페인팅,석재 붙임 마감,
내벽:벽지 및 일부 타일마감.
창호:샤시이중창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기.소방설비,지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 공동주택,업무시설,근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측으로 각 왕복 4차선의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,특정용도제한지구,지구단위계획구역(화성동탄(1)),대로1류(폭 35m~40m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56803 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 정보

소재지: 경기도 화성시 능동 1066-8 에스원스마트빌 6층605호

1.3. 건물 정보

용도: 아파트 (공동주택)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 12층 중 6층 605호

사용승인일: 2012.09.26.

건물면적: 14.20㎡ (약 4.29평)

건물지분: 14.201㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

에스원스마트빌은 2012년 9월 26일에 사용승인된 건물로, 총 126세대, 최고 12층 규모입니다. 해당 물건의 전용면적은 14.20㎡로 추정됩니다.

1.4. 토지 정보

토지면적: 4.36㎡ (약 1.32평)

토지지분: 4.363㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

본 건의 토지이용계획은 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 속해 있습니다.

1.5. 물건 상세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 55,000,000원

채권자: 노OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 상업 및 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 이 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 곳입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측 및 북서측으로 각 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 노OO (성만 표시)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.12.23

확정일자: 2022.12.01

배당신고일자: 2025.07.31

대항력: 있음

3.2. 권리 분석 요약

본 건에는 대항력 있는 임차인 노OO이 존재하며, 임차 보증금은 70,000,000원입니다. 임차인은 2022년 12월 23일에 전입 신고하였고, 2022년 12월 1일에 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금이 감정가(55,000,000원)를 초과하므로, 배당 절차를 면밀히 확인하여 인수될 보증금액을 파악하는 것이 매우 중요합니다. 감정평가서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위 및 금액에 따라 달라질 수 있습니다.

집합건물 등기부채권 총액은 0원으로 확인되었습니다.

등기부상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 화성시 능동 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 상업 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민들을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 능동고등학교 북측에 위치하여 학생 관련 시설 및 배후 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다 [cite:1, cite:4]. 또한, 인근에 병원, 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 위치하고 있어 상권의 안정성을 더합니다 [cite:8, cite:16].

5. 생활정보

주변에는 능동고등학교가 위치하고 있으며, 능동초등학교, 서경초등학교, 화성반월초등학교 등도 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다 [cite:9, cite:10, cite:13]. 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다. 생활 편의시설로는 병원, 약국, 마트, 편의점 등이 가까이 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다 [cite:8, cite:16].

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크: 임차인 노OO의 보증금 70,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 미변제 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 감정가 55,000,000원을 초과하는 금액이므로, 매수인의 실질적인 인수 부담이 발생할 가능성이 높습니다.

* 소형 면적: 토지 면적 4.36㎡, 건물 면적 14.20㎡로 매우 작은 면적을 가지고 있어 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정 시점 경과: 감정평가 시점이 오래되어 실제 시장 가격과 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 소형 아파트(에스원스마트빌)로, 능동고등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과한다는 점입니다. 따라서, 배당 절차를 철저히 분석하여 임차보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하는 것이 입찰 전 가장 중요합니다. 소형 면적이라는 점을 감안할 때, 투자보다는 실거주 목적이나 소액 투자로 접근 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 능동고등학교 인근의 안정된 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 지역 내 수요를 확보할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 도로망 및 대중교통 접근성이 우수하여 이동이 용이합니다.

* 안정적인 생활 환경: 주변에 학교, 병원, 마트 등 필수 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 임차 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 감정가는 55,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서, 실제 입찰가는 예상되는 인수 금액을 충분히 고려하여 결정해야 하며, 감정가 55,000,000원 자체만으로 판단하기보다는 배당 현황 및 향후 시장 가치를 면밀히 분석한 후 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.