나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56842 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 382-2 101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 소재 ""오산2리 마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는바, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

■구조 : 철근콘크리트구조 평슬라브,경사지붕 ■규모 : 지하1층/지상2층
■외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등 ■창호 : 샤시 마감 등임.

이용상태

건축물현황도상 공동주택[다세대-도시형생활주택(단지형다세대)](방3, 거실, 주방, 욕실2, 창고, 현관 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지의 토지로서, ""공동주택[다세대-도시형생활주택(단지형다세대)] 건부지"" 로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56842 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 382-2 101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 387,000,000원

토지면적: 132.17㎡ (약 40.0평)

건물면적: 110.26㎡ (약 33.3평)

1.3. 매각 대상 및 종류

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 소재 "오산2리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본 건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-05-28, 전부제한지역(하천에서 300m)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을3 근저당 (한국양계축산업협동조합, 370,800,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑1 소유권보존, 갑4 소유권이전, 을3 근저당, 갑5 임의경매 개시 결정 등기.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관례 및 기타 사항은 미상으로 파악됩니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

주변에 "허스트빌", "낙원허스트빌" 등의 공동주택 단지가 있으며, 최근 2019년~2023년 사이에 건축된 다세대주택들이 분포하고 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2020년 건축, 65.64㎡(약 19.8평) 면적의 주택이 2026년 2월 251,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 12,676,767원).

- 2023년 건축, 79.69㎡(약 24.1평) 면적의 주택이 2025년 12월 580,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 24,066,390원).

- 2019년 건축, 65.64㎡(약 19.8평) 면적의 주택이 2025년 12월 150,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 7,575,757원).

본 건은 110.26㎡(약 33.3평)로, 주변 시세와 비교 시 면적이 더 넓은 편입니다. 2019년 건축된 유사 연식의 주택 거래 사례(평당 약 12,676,767원)를 기준으로 본다면, 본 건의 시장 가치는 약 422,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가 387,000,000원은 이러한 시장가보다 다소 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브, 경사지붕이며 지하 1층/지상 2층 규모입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 마감 등입니다. 건축물 현황도상 공동주택(다세대-도시형생활주택(단지형다세대))으로, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 창고, 현관 등으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건은 도시지역 내 자연녹지지역, 자연취락지구에 포함되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 가능성

'가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 인근에 축사 등 가축 관련 시설이 존재할 가능성이 있으며, 이는 잠재적인 악취 등의 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 지도상에서 직접적으로 대규모 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6.3. 기타 미확인 사항

임대관례 및 실제 거주 현황이 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 점유자와의 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태입니다.

7.2. 시장 가치 평가

감정가 387,000,000원 대비 주변 유사 물건들의 실거래가와 비교 시, 본 건은 면적이 넓음에도 불구하고 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 특히 2019년~2020년 사이에 건축된 유사 건물의 평당 가격대를 고려했을 때, 본 건의 가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 비교적 신축(2019년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 문제만 해결되면 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 인근 지역의 개발 가능성과 함께 주택 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

8.2. 기회

* 주변 시세 대비 합리적으로 감정평가된 가격은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

* 넓은 전용 면적(110.26㎡)은 대가족이나 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 지역 발전 및 교통망 개선 시 추가적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

주변 유사 물건들의 거래가액과 본 건의 면적(110.26㎡, 약 33.3평)을 고려했을 때, 평당 약 11,620,000원 (감정가 기준) ~ 12,670,000원 (유사 연식 거래 사례 기준)의 시세를 적용해 볼 수 있습니다. 이를 바탕으로 본 건의 시세는 약 387,000,000원 ~ 422,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 권리 분석 기반 예상가

권리관계가 인수될 부분이 없어 명도 리스크만 고려한다면, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

본 건의 감정가는 387,000,000원이며, 권리관계가 명확하고 주변 시세 대비 합리적으로 평가된 점을 고려할 때, 최소 370,000,000원에서 최대 390,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 명도 및 기타 확인되지 않은 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.