나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [1] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사됨(무단용도변경에 따른 행정제재 등에 대하여 확인 요함, 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 2층201호

건물 용도: 본건 건물은 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 용도로 등재되어 있으나, JSON 정보에 따르면 '공동주택' 및 '도시형생활주택단지형다세대'로 분류되어 있습니다. 현황 조사상 주거용으로 탐문되었습니다. (무단 용도 변경에 따른 행정 제재 가능성 확인 필요)

감정가: 313,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.84㎡ (약 16.29평)

토지지분: 53.836㎡ (약 16.29평)

건물면적: 108.11㎡ (약 32.70평)

건물지분: 108.11㎡ (약 32.70평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근은 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리인 2020년 9월 8일자 양천신용협동조합의 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 2020-09-08

* 근저당권 (말소기준): 2020-09-08 (양천신용협동조합)

* 소유권이전: 2020-10-06

* 기타 압류 및 임의경매 개시 결정 등기들이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,400,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권오석

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2020-12-15

* 확정일자: 2020-12-14

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

3.4. 권리 분석 의견

임차인 권오석은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 전체적으로 권리 관계는 명확하며, 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 우만동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 특히 팔달초등학교 인근에 위치하여 주거 생활 편의성이 양호합니다. 주변의 아파트 단지 및 다세대 주택으로 인해 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 팔달초등학교가 북서측 인근에 위치합니다. (도보 약 5~10분 거리)

* 주요 시설: 수원월드컵경기장(빅버드)이 인근에 위치하고 있으며, 우만동 주민센터, 수원팔달경찰서 등이 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 다이소 등 소규모 상업 시설이 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오시설 및 위험시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역 특성상 생활 편의 시설과 함께 다양한 시설이 혼재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

다세대 주택, 단독 주택, 아파트 등이 밀집한 주거 지역에 속해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

팔달초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에게 교육 환경이 비교적 좋습니다.

5.3. 교통 편의성

차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 정류장 이용도 용이하여 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 (건축물대장 vs 현황)

가장 큰 리스크 요인은 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용되고 있다는 점입니다. 이는 무단 용도 변경에 해당할 수 있으며, 이로 인해 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재가 발생할 수 있습니다. 반드시 관할 구청 등에 문의하여 상세한 내용을 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 및 유동화 물건

본 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 추가적인 관리나 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 연식 및 상태 (추정)

건물 준공 연도가 2020년으로 비교적 신축이나, 정확한 건물 상태는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 권리 관계가 비교적 깔끔하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 또한, 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 갖추어져 있습니다. 하지만, 가장 중요한 리스크는 건축물대장상 용도와 실제 사용 현황이 일치하지 않아 발생할 수 있는 행정 제재 문제입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인과 관련 비용 예측이 투자를 결정하는 데 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 가능성이 높아 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이므로 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 예상됩니다.

* 입지: 주거 밀집 지역 내 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가: 313,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 권오석의 경우 대항력 없음)

* 용도 변경 관련 제재 비용: 무단 용도 변경으로 인한 이행강제금, 원상복구 비용 등을 최대한 보수적으로 산정해야 합니다. (필요시 건축사 또는 관련 전문가 상담 권장)

* 향후 활용 방안: 상가로 복구 또는 주거용으로 계속 사용할 경우 예상되는 수익성 및 가치 상승 잠재력을 고려해야 합니다.

* 주변 시세 및 시장 동향: 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

따라서, 상기 리스크 요인들에 대한 면밀한 조사를 마친 후, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 advisable합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.