나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1450 [1] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 6층606호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 택지개발
지구 내 상가지대로서 근린상가, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 606호,607호,608호로서
외벽 : 외장석재붙임 마감등
내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 마감(운동시설 인테리어)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

6층 606호, 607호, 608호 : 호별구분없는 상태로서 일단의 영업장(실내운동시설)으로 이용
중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 근린생활시설등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대로와 접하고 남서측 및 남동측으로 중로, 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭35m~40m)(대로1류)(접합),
소로2류(폭8m~10m)(소로2류(보행자전용))(접합), 중로2류(폭15m~20m)(중로2류)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항
- 대상 구분건물 6층 606호~608호는 조사일 현재 출입구 호별표식이 있으며 벽체구분없이
실내운동시설로 사용중에 있는바 참고바랍니다.
- 각 전유부분이 구분건물로 될 당시(분양당시)에는 경계벽의 설치등으로 구조상 독립성이
있었던 것으로 조사됩니다.
- 현재 위 독립성의 상실은 편의상 이용용도로 일시적 상실이라고 판단됩니다.
- 또한 위 독립성의 상실은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고 비교적
복원이 용이하다고 판단되며 소정의 칸막이 비용(석고보드 등으로 경계구분해야 되는
재료비 및 인건비등의 비용)이 소요될 것으로 예상됩니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1. 2. 3.은 호별(벽체) 구분없이 일단의 영업장(실내 축구연습장)으로 이용중임.
2. 각 전유부분이 구분건물로 될 당시 구조상 독립성이 있었던 것으로 조사되며, 현재 독립성 상실은 편의상 일시적 상실로 복원이 용이하고 가능하다고 판단됨(감정평가서 참조).
3. 토지에 별도등기 있음: 갑구 1-1번 금지사항 등기
4. 본건 내부의 실내 운동시설 관련 인테리어 시설은 임차인이 설치한 것으로 조사되어 평가 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1450 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 6층606호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 591,000,000원

* 토지면적: 42.33㎡ (약 12.80평)

* 건물면적: 127.90㎡ (약 38.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 토지에 별도등기 있음 (갑구 1-1번 금지사항 등기)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 택지개발지구 내 상가지대로서 근린상가, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 빌딩까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 대로(폭 35m~40m)와 접하고, 남서측 및 남동측으로 중로(폭 15m~20m), 소로(폭 8m~10m)와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류, 소로2류, 중로2류. 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1. 근저당권 (하나은행, 2021-06-11 접수)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 을구의 근저당권 및 임의경매, 가압류 등. (을1. 이하 권리 및 갑6, 갑7)

* 인수되는 권리: 토지에 설정된 갑구 1-1번 금지사항 등기 (2020.09.09. 제208057호)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 등기부채권 총액: 445,899,540원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 임차인 관련 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 등 임대차 관계가 미상인 점을 고려하여, 예상치 못한 권리관계를 인수하거나 추가적인 분쟁이 발생할 가능성에 유의해야 함.

4. 상권분석

* 현황: 본 건은 송산그린시티 개발지구 내 상가지대에 위치하고 있으며, 현재 6층 606호, 607호, 608호가 하나의 실내 운동 시설(실내 축구연습장)로 이용 중임.

* 주변 환경: 주위는 근린상가, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재된 택지개발지구 내 상가지대로서, 향후 송산그린시티 개발 완료에 따른 유동인구 및 배후수요 증가가 기대됨.

* 매각 제외: 본 건 내부의 실내 운동시설 관련 인테리어 시설은 임차인이 설치한 것으로 조사되어 평가 및 매각에서 제외되었음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: "새솔초등학교" 남측 인근에 위치함. 주변에 대형카페(세베크 새솔), 패밀리 레스토랑(코지하우스), 키즈카페(점핑몬스터 화성송산점) 등이 소재하며, 다양한 식당가(족발신선생, 빵선생 등)가 형성되어 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 혐오시설(공동묘지, 화장장, 송전탑 등)이 인접해 있다는 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 인근 발안일반산업단지의 소각시설 관련 주민 민원이 있으나, 본 건과의 직접적인 관련성은 낮을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 구조상 독립성 상실: 606호, 607호, 608호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 구분 건물로서의 구조상 독립성이 일시적으로 상실된 상태임. 복원은 가능하나 칸막이 설치 등 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 토지 별도등기 인수: 토지에 설정된 갑구 1-1번 금지사항 등기가 매수인에게 인수됨. 해당 등기의 정확한 내용 및 법률적 구속력에 대한 추가 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 0원이나 임대관계가 미상으로 조사되어, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 추가적인 부담이나 법적 문제가 발생할 수 있음.

* 개발 사업 불확실성: 송산그린시티 및 화성국제테마파크 개발 관련 사업 추진 상황에 따라 지역 가치 변동성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 새솔동에 위치한 근린상가로, 총 3개 호실(606, 607, 608호)이 현재 실내 운동 시설로 일체 통합 운영되고 있습니다. 택지개발지구 내 상가지대로서 주위 환경은 보통이며, 대로변에 인접하여 교통이 편리합니다.

다만, 3개 호실의 통합 사용으로 인한 구조적 분리 비용 발생 가능성, 매수인에게 인수되는 토지의 별도등기, 그리고 임대관계가 불분명한 임차인 존재 가능성 등이 잠재적 리스크로 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 성장 잠재력: 송산그린시티 내 위치하며, 향후 화성국제테마파크 개발 등 대규모 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 입지 강점: 대로변에 접한 상가지대로서 유동인구 및 배후수요 확보에 유리함.

* 기존 용도 활용: 현재 실내 운동 시설로 운영 중인 점을 감안하여, 업종 변경 없이 바로 영업 재개 또는 관련 업종으로의 전환 시 신속한 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 591,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 상기 정보만을 바탕으로 예상 입찰가를 산정하는 것은 어려움. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 건물 복원 및 별도등기 관련 추가적인 법률 검토, 주변 상권 및 임대 시장 분석 등을 면밀히 진행해야 함. 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 보수적인 접근이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.