나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56778 [1] 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 19층1914호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""동탄복합문화센터"" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 대단위 아파트 단지, 각급학교, 공원,
생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 위치하고 인근 간선도로 배치상태 등으로
보아 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제19층 제1914호로서,
외벽: 외장석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 일부타일 등 마감.
창호: PVC 샷시 창호 마감 등임.
(사용승인일: 2011.06.24)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 지하주차장 시설
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제2종 근린생활시설의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 24M 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56778 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 19층1914호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 건물, 사용승인일: 2011.06.24

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.45㎡ (약 1.95평)

토지지분: 6.4462㎡ (약 1.95평)

건물면적: 35.32㎡ (약 10.69평)

건물지분: 35.32㎡ (약 10.69평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 140,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 대단위 아파트 단지, 각급학교, 공원, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건은 차량출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 위치하며 인근 간선도로 배치 상태 등으로 보아 제반 교통상황은 보통시됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 속함.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건에는 소유권이전 등기(갑7, 2011-12-20) 외에 신탁등기말소(갑6, 2011-12-20)가 있으며, 말소기준권리인 강제경매(갑8, 2025-07-10)보다 선순위에 주택임차권(을13, 2025-03-10)이 존재함. 또한, 화성시의 압류(갑9, 2025-07-24)가 있으나 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박중언

* 보증금: 142,000,000원 (등기부 기준)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-29

* 확정일자: 2020-12-04

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 임차인의 보증금 142,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소기준권리

강제경매 (갑8, 2025-07-10, 채권자: 박중언, 채권금액: 142,706,910원)

3.4. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 인수 권리: 을13번 주택임차권 (권리자: 박중언, 권리금액: 142,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 142,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 동탄복합문화센터 북서측 인근에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집해 있어 상업 기능이 활발한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 39.72㎡, 약 12.02평)의 트라이엄프 동탄 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월: 13,800만원 (15층)

* 2025년 12월: 13,500만원 (11층)

* 2026년 3월: 12,000만원 (17층)

최근 거래 사례를 볼 때, 해당 오피스텔의 시세는 대략 12,000만원에서 13,800만원 범위에 분포하고 있습니다. 본건 건물 면적(35.32㎡)과 비교했을 때, JSON 상의 전용면적(39.72㎡)에 다소 차이가 있으나, 유사 면적대의 시세는 12,000만원에서 13,800만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동탄복합문화센터가 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 쇼핑몰, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리하여 생활 여건이 양호합니다.

5.2. 교육시설

주변에 각급 학교가 위치하고 있어 교육 환경 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박중언의 보증금 142,000,000원이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 본건의 감정가(140,000,000원) 및 최근 시세(최고 138,000,000원)보다 높은 금액이 인수되므로, 낙찰자가 임차인에게 보증금 전액을 변제하지 못하는 경우, 잔액을 추가로 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 막대한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 철저한 현장 조사를 통해 미확인된 잠재적 리스크가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 주요 상업시설 및 교통망 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변의 발달된 편의시설로 인해 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 건축된 지 10년이 경과하였으나, 관리 상태에 따라 투자 가치를 가질 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 142,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 하자가 있습니다. 인수되는 보증금액이 감정가와 최근 시세보다 높아, 낙찰 시 임차인의 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 상당한 추가 자금이 필요할 수 있습니다. 따라서 임차인과의 명도 협상 및 보증금 관련 세부 사항(배당받는 금액 등)을 철저히 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 입지와 주변 환경은 보통 이상이나, 권리관계 상의 높은 인수 부담이 투자 매력도를 크게 낮추는 요인입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 142,000,000원을 제외하고 산정합니다.

최근 오피스텔 매매 시세는 120,000,000원에서 138,000,000원 범위에 있습니다.

본건의 감정가는 140,000,000원입니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 142,000,000원이 낙찰자에게 인수되므로, 이 금액 자체가 낙찰자가 부담해야 할 최소 비용이라고 볼 수 있습니다.

최근 시세 범위(최고 138,000,000원)를 고려할 때, 임차인 보증금 인수액(142,000,000원)이 시세보다 높습니다.

따라서, 임차인의 보증금 잔액을 낙찰자가 인수하게 될 경우, 시세보다 높은 금액을 지불하게 될 가능성이 매우 높습니다.

이러한 점을 감안할 때, 본 건에 대한 합리적인 예상 입찰가 산정은 매우 어렵습니다. 임차인이 배당을 통해 얼마를 회수하는지, 그리고 남은 보증금 잔액이 얼마인지에 따라 낙찰자가 최종적으로 부담하는 총액이 달라지기 때문입니다.

현재로서는 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 142,000,000원 이상의 추가적인 자금 부담이 발생하므로, 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 무의미할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 임차인의 배당 현황 및 추가 인수 금액을 명확히 파악한 후에 결정해야 하며, 현재 정보만으로는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다. 임차인 인수 보증금 142,000,000원을 고려하여 매우 보수적으로 접근하거나, 위험성이 크다고 판단될 경우 입찰을 보류하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.