나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1444 [1] 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 1081-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 소재 '수역저수지' 북서측 근거리에 위치하며 인근은 공장, 창고, 농경지, 소규모 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

■ 형태
일련번호 1) 대체로 북동측 하향의 사다리형 완경사 토지를 일부 평지조성하였음.
일련번호 3)~7) 대체로 북동측 하향의 부정형 완경사 토지임.

■ 이용상태
일련번호 1) 공업용 건부지로 이용중임.
일련번호 3)~7) 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(고도제한(해발163.88m)이하 위탁(2016.9.9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(고도제한(해발163.88m)이하 위탁(2016.9.9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(고도제한(해발163.88m)이하 위탁(2016.9.9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
일련번호(5) :계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(고도제한(해발163.88m)이하 위탁(2016.9.9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
일련번호(6) :계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(고도제한(해발163.88m)이하 위탁(2016.9.9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
일련번호(7) :계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(고도제한(해발163.88m)이하 위탁(2016.9.9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 3)~7) 토지의 지목은 공장용지, 구거, 대지이나, 현황 도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 평슬라브지붕 3층 건물로서,
외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 노출콘크리트 등 마감.
내 벽 : 그라스울판넬, 수성페인트 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 공장(계단실)으로 이용중임.
2층 : 공장(창고)으로 이용중임.
3층 : 공장(공장, 창고, 사무실)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 주차장설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계및기구 목록(제2023-48호) 포함. 목록 2. 건물은 등기사항증명서상 방아리 1081-4, 1081-16 양 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 대장상 합병되어 방아리 1081-4 단일지상에 소재함. 목록 3. 내지 7. 토지의 지목은 공장용지, 구거, 대지이나, 현황 도로 등으로 이용중임. 위 기계기구 이외 소유자 미상의 기계기구는 평가 및 매각 제외함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1444 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 1081-4

용도: 공장

감정가: 11,054,652,500원

토지면적: 7525.00㎡ (약 2276.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4991.65㎡ (약 1510.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

포함 매각 물건: 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계및기구 목록(제2023-48호)

건물 소재지 관련: 등기부상 방아리 1081-4, 1081-16 양 지상, 대장상 방아리 1081-4 단일 지상 소재

토지 이용 현황: 목록 3~7 토지는 지목(공장용지, 구거, 대지)과 달리 현황 도로로 이용 중

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 소재 '수역저수지' 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 공장, 창고, 농경지, 소규모 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 편의는 보통시 됩니다.

인접 도로상태: 대상 물건 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M)), 비행안전제3구역(전술)(고도제한(해발163.88m)이하 위탁), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. (일부 토지는 도로구역 포함).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2023-04-25 접수, 채권최고액 5,278,800,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 권리: 해당 없음. (단, 대항력 있는 임차인 방성호의 권리관계는 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 권영진: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-02-03, 대항력 없음.

* 방성호: 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입 2020-07-02, 대항력 있음.

* 방혜정: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-10-10, 대항력 없음.

* 이준호: 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입 2023-05-22, 대항력 없음.

등기부채권 총액: 5,625,300,000원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 지역은 주로 공장, 창고, 농경지가 분포하고 있으며, 소규모 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재된 산업 및 농업 복합 지역으로 파악됩니다.

주변 개발 동향: (제공된 정보 없음)

1.4. 생활정보

편의시설: (제공된 정보 없음)

교통 접근성: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 버스정류장을 이용한 연계가 가능합니다.

주변 시설: '수역저수지'와 근접해 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 방성호는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 금액 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

건물 등기부와 건축물대장 상 소재지 불일치: 등기부상 방아리 1081-4, 1081-16 양 지상에 건물이 등재되어 있으나, 대장상으로는 합병되어 방아리 1081-4 단일 지상에 소재하는 것으로 확인됩니다. 이는 추후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

토지의 현황 이용: 일부 토지(목록 3~7)의 지목은 공장용지, 구거, 대지이나 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 해당 토지의 실제 사용 가치 및 소유권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

산업 폐기물 및 환경 문제: 공장 및 창고 밀집 지역의 특성상, 과거 또는 현재 운영 과정에서의 잠재적인 환경 오염이나 폐기물 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (추가적인 환경 조사 필요)

용도 제한: 계획관리지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등 여러 도시계획 및 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남사읍에 위치한 공장으로, 감정가가 높은 편입니다. 넓은 면적을 활용한 산업 시설로서의 가치를 지니고 있으며, 유동화 물건으로 경매가 진행되었습니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항, 건물 소재지 불일치, 토지의 현황 이용 등은 매수인이 인수하거나 해결해야 할 주요 쟁점입니다.

따라서, 본 물건의 낙찰을 위해서는 임차인과의 협의, 등기 및 대장 상의 불일치 해소 방안 모색, 그리고 해당 지역의 산업 동향 및 개발 가능성에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지와 건물 면적을 활용한 대규모 공장 운영 또는 물류창고, 연수원 등으로의 활용 잠재력.

계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

일괄 매각되는 기계 및 기구 목록을 통해 즉시 생산 활동 또는 설비 활용 가능.

인근 지역 산업 시설 공급 대비 수요 분석을 통한 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 11,054,652,500원을 기준으로 하되, 이하의 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 제시되었으므로, 이를 입찰가 산정 시 직접적인 가산 요소로 고려하지는 않습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 방성호의 보증금이 0원임에도 불구하고, 실제 명도 과정에서의 협의 비용, 법적 절차 진행 비용 등이 발생할 수 있습니다.

건물 소재지 불일치, 토지 현황 이용 등은 법적 검토 및 필요시 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

이러한 위험 요소들을 감안하여, 낙찰가의 70% ~ 90% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 일반적이나, 구체적인 입찰가 산정은 별도의 법률 및 현장 조사, 시세 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.