나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510723 [1] 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재, '인천대학교 송도캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건물 내 제1층 제120호로서,
외 벽 : 외장판넬 및 강화유리창호 등 마감,
내 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

현재 '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, '송도코스테이주건축물' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로변, 남서측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2014-02-03), 준주거지역(2014-02-03), 제1종지구단위계획구역(2010-01-27)(바이오단지), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-316,317호선)(접함), 시가지조성사업지역, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2009-08-19)(인천대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-19)(가칭)인천대학교 송도캠퍼스 제2부지 예정지<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-08-19)(인천대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-04-19)(가칭)인천대학교 송도캠퍼스제2부지 예정지<교육환경 보호에 관한 법률>, 장상관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건의 대장상 용도는 제2종근린생활시설 일반음식점임.
-본건은 공실로 보이나 추가적인 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510723 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층 120호

* 건물명: 송도 코스테이

* 용도 (대장상): 제2종근린생활시설 일반음식점

* 감정가: 896,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지도농업협동조합

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 27.26㎡ (약 8.25평)

* 토지 지분: 27.2635㎡ (약 8.25평)

* 건물 전유 면적: 50.60㎡ (약 15.31평)

* 건물 지분: 50.6004㎡ (약 15.31평)

1.3. 건축물 정보

* 건물 층수: 지하 2층, 지상 9층 건물 내 1층

* 허가일 / 사용승인일: 2019-11-04 / 2021-06-21

* 건물 용도 (건축물대장상): 공동주택(기숙사)/제1,2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재, '인천대학교 송도캠퍼스' 동측 인근에 위치합니다. 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성된 지역이며, 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

북서측으로는 폭 35~40m의 광대로변에 접하고, 남서측으로는 폭 15~20m의 중로변에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 준공업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(바이오단지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류 및 중로2류에 접하며, 시가지조성사업지역, 경제자유구역에 해당합니다. 인천대학교 및 예정 부지에 대한 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 검토가 필요합니다. 수도권정비계획법상으로는 관리권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 2024-04-08 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)엠에이치케이, 김영석

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2021-08-11

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력은 있으나 보증금이 0원이므로 낙찰 후 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 차임 30만원 지급 중.

3.3. 권리 분석 종합

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이고 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

인천대학교 송도캠퍼스 인근에 위치하여 대학가 상권의 특징을 가지며, 주변에 오피스텔, 주거 단지, 업무 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 배후 수요

인천대학교 학생 및 교직원, 인근 오피스텔 및 주거 단지 거주민, 업무 시설 종사자 등 다양한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.3. 업종 적합성

건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등록되어 있으며, 주변 상권 특성을 고려할 때 다양한 근린생활시설 업종이 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 부대 시설

인근 상업 지구 내 은행, 병원, 식당, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 건물 내에는 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

인천대학교 송도캠퍼스와 인접해 있으며, 인천대학교 및 예정 부지에 대한 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

5.3. 혐오 시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오 시설이나 유해 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원이라 하더라도 실제 임대차 계약 내용, 대항력의 유효성, 차임 지급 의무 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 공실 및 임대 관련 리스크

현재 공실 상태로 추정되며, 추가적인 확인이 필요합니다. 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

6.3. 용도 및 공부상 차이

대장상 용도는 제2종근린생활시설 일반음식점이나, 실제 이용 현황 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 지역 지구 규제 변동성

준공업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 용도 지역에 걸쳐 있어, 향후 지역 개발 계획 및 도시 계획 변경에 따른 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 인천 송도 신도시의 복합 상권에 위치한 근린상가입니다. 교통 및 입지 조건이 양호하며, 인천대학교 인근이라는 특성상 잠재적 배후 수요가 풍부합니다. 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 현재 공실 상태로 추정되는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 송도국제도시라는 미래 가치가 높은 지역에 위치.

* 인천대학교 및 인근 상업, 주거, 업무 시설의 풍부한 배후 수요.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 고려합니다. 현재 공실 상태로 추정되며, 주변 시세, 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 감정가 896,000,000원 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 현장 답사를 통한 실제 상황 확인 및 추가적인 시장 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (예상 범위: 약 6억 2천만원 ~ 7억 1천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.