나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510708 [1] 인천광역시 서구 심곡동 255-8 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재, ‘인천2호선 서구청역’ 남측 방향에 위치하는 부동산(다세대)
으로 주위는 다세대 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

다세대임.

토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 벽돌쌓기마감 등임.
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510708 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 255-8 4층401호

용도: 오피스텔 (건물감정평가요항표 상 다세대 주택으로도 언급됨)

감정가: 129,000,000원

토지면적: 22.89㎡ (약 6.93평)

건물면적: 55.35㎡ (약 16.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

말소기준권리: 2025-07-15 서울보증보험 강제경매 (채권액 112,320,000원)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 심곡동에 소재하며, 인천2호선 서구청역 남측 방향에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 교통상황은 양호합니다. 인천2호선 서구청역을 통해 인천 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 15일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(채권액 112,320,000원)이 말소기준권리입니다 [cite: search result index].

등기부 요약:

* 소유권 이전: 유정화(2004-06-17), 손성근(2019-04-23), 이승영(2022-06-08) [cite: search result index]

* 주택임차권: 한국토지주택공사(2023-12-21 등기, 109,000,000원, 전입 2021-11-19, 확정 2021-10-14). 을구 3번 순위 [cite: search result index].

* 강제경매: 서울보증보험(2025-07-15 등기, 112,320,000원). 말소기준권리 [cite: search result index].

임차인 현황:

* 조용범: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-05-09, 대항력 있음. (보증금 및 차임은 없으나, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 인수 보증금은 0원으로 계산되나, 실제 명도 과정에서 주의가 필요합니다.)

* 한국토지주택공사: 보증금 109,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-19, 확정일자 2021-10-14, 배당신고일자 2023-12-21, 대항력 없음. (대항력이 없어 원칙적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

물건명세서 특이사항: 을구 순위 3번 한국토지주택공사의 주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 인천 서구청역 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다. 주변 상권은 상업 시설보다는 주거 기능이 강한 편이며, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 역세권이라는 점에서 유동인구 및 임대 수요 확보 가능성은 있습니다. 상업적 개발 잠재력보다는 안정적인 주거용 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 서구청 및 관련 행정기관이 인근에 위치하여 행정 업무 편의성이 높습니다. 대형마트, 병원, 은행 등 일반적인 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

교통: 인천2호선 서구청역을 통해 인천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주거 환경: 다세대주택 위주의 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 조용범 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있으나, 전입일자가 2016년 5월 9일로 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 계산되나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

한국토지주택공사 임차인: 보증금 109,000,000원이 있으나 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 최종적인 권리관계 소멸 여부는 경매 절차 진행 상황 및 이해관계인 간의 합의 내용을 최종 확인해야 합니다.

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)의 인수 조건 변경은 경매 절차 진행 및 낙찰 후의 매수인의 부담에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다. 구체적인 변경 내용을 반드시 확인해야 합니다.

건축물 정보: 제공된 정보만으로는 건물의 준공 연도, 노후도 등 상세한 건축물 상태를 파악하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 건물의 전반적인 상태를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

혐오시설 유무: 주변 지역 지도 검색 결과, 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite: search result index]

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천2호선 서구청역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 양호한 오피스텔입니다. 권리관계 상으로는 대항력 있는 임차인(조용범)과 대항력 없는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 특히 SGI의 말소 동의 확약서 제출로 인해 한국토지주택공사의 임차 보증금은 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 이러한 맥락에서 이해됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 조용범에 대한 명도 절차는 신중하게 진행해야 할 부분입니다. 감정가 1억 2,900만원 대비 면적(건물 55.35㎡)은 지역 시세와 비교 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천2호선 서구청역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

안정적 주거 지역: 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역에 위치하여 상대적으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

권리관계 정리 가능성: 대항력 없는 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 가능성이 높아, 인수 부담이 적을 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

SGI 조건 활용: SGI의 인수 조건 변경 내용을 면밀히 파악하여 유리한 조건으로 낙찰받을 가능성을 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 129,000,000원입니다.

제공된 정보를 바탕으로 산정된 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 간주하여 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적(50-60㎡)의 오피스텔 매매가는 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 선으로 확인되었습니다 [cite: search result index].

따라서, 권리관계 인수 부담이 적고 명도 절차가 순조롭게 진행될 경우, 감정가(129,000,000원) 및 주변 시세를 고려하여 보수적으로 103,000,000원 ~ 116,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 경쟁 입찰 상황, SGI 인수 조건 변경 내용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.