나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510609 [1] 인천광역시 서구 마전동 1140-3 미르팰리스 1동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""검단초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사
형의 업무시설, 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 연립주택,업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선, 북서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)), 대로
3류(폭 25m~30m)(2024-06-17)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정
리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510609 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1140-3 미르팰리스 1동 2층202호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 148,000,000원

* 토지면적: 28.21㎡ (약 8.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 52.87㎡ (약 16.00평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "검단초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 업무시설, 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측으로 왕복 4차선 도로, 북서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 안산세무서장의 압류 (접수일자: 2022-04-13)입니다.

* 본 경매 개시 결정은 한국주택금융공사의 강제경매 (접수일자: 2025-07-09)입니다.

* 을구 3번의 주택임차권 (강영준, 144,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강 (한국주택금융공사)

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-11-19

* 배당신고일자: 2023-11-09

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금이 있습니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-21

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 안산세무서장의 압류 (2022-04-13)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (강영준) - 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (총 보증금 144,000,000원)

4. 상권분석

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4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 인천광역시 서구 마전동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태로, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 공존하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 연립주택 및 업무시설 부지로 계획되어 있습니다. 주변 유사 시설과의 비교를 통해 투자 및 임대 수익률을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 내부 시설

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 제2층에 위치하며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 및 업무 환경이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육 환경

* 인근에 "검단초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변으로 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 위치에 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 반경 내에서 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

2

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 중요한 리스크는 임차인 강영준 씨의 보증금 144,000,000원입니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 예상 매수 비용에 직접적인 영향을 미칩니다. 보증금 액수가 명확히 확인되었으나, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보로 묶여 있는 물건이 존재할 수 있으므로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

2

본건은 인천 서구 마전동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 하지만, 144,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 하는 잠재적 위험이 가장 큰 고려 사항입니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2

* 검단초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

* 건축물 자체의 시설 및 구조는 무난한 편입니다.

* 권리 분석을 통해 인수되는 임차 보증금 외 추가적인 이익을 기대할 수 있는 경우, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 148,000,000원입니다. 인수되는 임차 보증금 144,000,000원을 고려할 때, 낙찰 시 총 실질 매수가는 감정가 이상이 될 수 있습니다. 따라서, 보증금 인수 위험을 반영하여 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 현 시세 및 잠재적 인수 보증금 위험을 종합적으로 고려하여, 보수적인 투자 관점에서 예상 입찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 거래 사례, 법원 집행 상황 등을 면밀히 검토한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.