나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1338 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 7층702호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""약산초등학교"" 북서측에 위치하며, 주변은 다세대
주택 및 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천1호선(간석오거리역) 등이 소재
하는 바, 대중 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물내 제7층 제702호로서,
(사용승인일 2013.03.20)

외벽: 스톤 코트 및 일부 돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 ""도시형생활주택(원룸형)""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 도시형생활주택 및 준주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2
343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1338 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-5, 간석리페(1차) 도시형생활주택 1동 7층 702호

건물종별: 도시형생활주택 (원룸형)

감정평가액: 49,000,000 원

토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

건물전용면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 약산초등학교 북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

총 등기부채권액은 42,000,000원입니다.

말소기준권리인 농협은행의 근저당(2018.06.25. 접수, 42,000,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-27

대항력: 없음

비고: 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수할 보증금도 없으므로 권리관계는 명확합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인천 남동구 간석동 일대의 다세대 주택 매매가는 다음과 같습니다.

- 2014년식, 64.73㎡(약 19.58평) 다세대 주택: 173,000,000원 (약 2,672,164원/㎡)

- 1987년식, 47.56㎡(약 14.39평) 다세대 주택: 120,000,000원 (약 2,523,129원/㎡)

- 1991년식, 34.65㎡(약 10.48평) 다세대 주택: 55,000,000원 (약 1,587,301원/㎡)

본건 물건(12.37㎡, 약 3.74평)의 감정평가액은 49,000,000원으로, 단위면적당 가격은 약 3,961,196원/㎡입니다.

이는 주변의 다세대 주택 매매가 대비 단위면적당 가격이 다소 높은 편입니다.

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 일반적으로 면적이 작은 소형 주거공간은 단위면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다. 그러나 감정평가액과 비교 대상 물건 간의 차이가 상당하므로, 실제 시장에서의 거래 가격은 추가적인 현장 조사를 통해 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 2013년 3월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 702호입니다. 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 편의시설: 북측으로 소로의 포장도로가 접해 있으며, 인근에 약산초등학교가 소재합니다. 간석오거리역 등 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거지역과 상업시설이 혼재된 도심 환경으로, 생활 편의성은 양호한 편입니다. 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 차이: 제공된 주변 시세 자료와 본건 감정평가액 간의 단위면적당 가격 차이가 존재합니다. 실제 낙찰가는 시장 상황과 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 주변 시세에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

* 소형 면적: 12.37㎡라는 작은 면적은 투자 목적 또는 실거주 목적에 따라 선호도가 갈릴 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2013년에 준공된 비교적 신축 건물에 속합니다.

부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 권리관계가 매우 깨끗한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 부담이 없습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 소형 주거 공간의 특성을 고려하면 추가적인 시장 조사를 통해 적정 가치를 판단할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 간석오거리역 인근으로 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 인수할 권리나 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 확보에 용이합니다.

* 신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 소형 평수: 1인 가구 또는 임대 투자 목적으로 수요가 꾸준할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 49,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 타 물건 대비 단위면적당 가격이 높은 편으로 나타났습니다.

하지만 소형 면적의 도시형생활주택 특성을 고려하고, 감정가액을 기준으로 보수적인 접근을 할 때, 예상 입찰가를 40,000,000원 으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 81.6% 수준이며, 시장 조사 결과에 따라 입찰가격을 유연하게 조정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.