나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510730 [1] 인천광역시 부평구 부평동 504-4 현대홈타운 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리 오거리' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 동유형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 건내 제4층 제403호로서

외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 하아샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생황주택)으로 이용중임.

설비내역

상하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서 공동주택(도시형생활주택), 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 504-4 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)

부평동 504-5 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510730 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 504-4 현대홈타운 4층403호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 219,000,000원

토지면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.44㎡ (약 14.65평) (전용면적 기준. 분양면적은 일반적으로 더 넓게 형성됩니다.)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리 오거리' 남동측 인근에 위치하며, 동유형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난합니다.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 건물 내 제4층 제403호입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 상하수도시설, 난방 및 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 장방형 토지로서 공동주택(도시형생활주택), 업무시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 부평동 504-4: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2025-05-19)

* 부평동 504-5: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2025-05-19)

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 임대사항은 미상입니다.

2.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 매각으로 인하여 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 2020년 11월 23일 접수된 근저당권 (을3, 노수현)입니다.

다음은 현재 파악된 임차인 현황입니다.

* 임차인: 안

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2024-07-03

* 확정일자: 2024-08-07

* 배당신고일자: 2025-11-04

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 주택도시보증공사(최향락)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-31

* 확정일자: 2020-07-21

* 배당신고일자: 2022-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 (주택임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정)

집합건물 등기부상 을구 8번 주택임차권(최향락, 190,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 280,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.3. 상권분석

본 물건이 소재한 인천 부평동 일대는 부평역을 중심으로 오랜 기간 형성된 주거 및 상업 복합 지역으로, 현대홈타운은 '굴다리 오거리' 인근에 위치하여 우수한 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

주변으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있으며, 롯데백화점, 모다백화점 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 금융기관, 병원 등이 가까이 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

부평역 지하상가 등도 인접해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

2.4. 생활정보

교통: 부평역(1호선, 인천1호선) 및 다수의 버스 노선이 인근에 위치하여 서울 및 인천 타 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 진출입이 용이합니다.

교육: 본 건 인근에 부평초등학교, 부평서중학교, 부평고등학교 등 다수의 학교가 분포하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 롯데백화점, 모다백화점, CGV, 각종 병원, 은행, 대형마트, 식당가 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 동유형의 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 도심에 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 임차인으로 등록된 주택도시보증공사(HUG) 관련 보증금(190,000,000원)에 대해 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 관련 서류의 진위 및 최종 확정 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

임대 미상: 현재 임차 현황 정보 중 '안정해' 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 분석되나, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위 시 제한사항이 있을 수 있습니다. 또한, 도로 접면 조건(중로한면) 및 토지 형상(가로장방) 등도 건축 시 고려될 수 있습니다.

혐오시설: 본 건(인천광역시 부평구 부평동 504-4)의 직접적인 인근 지역에서는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 부평구 지역 내 넓은 범위에서 장기간 방치된 대형 상업 시설(예: 엡스201 건물) 등으로 인한 지역 이미지 저하 가능성은 간접적으로 존재할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 핵심 상권에 위치한 도시형생활주택 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리분석 상 인수해야 할 부담은 없으나, HUG 관련 임차권의 최종 말소 처리가 확실한지 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

현재 감정가는 2억 1,900만원으로, 향후 지역 개발 및 시세 변동에 따라 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

탁월한 입지: 부평역 및 주요 도로망 접근성이 뛰어나 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 병원, 학교 등이 밀집하여 주거 편의성이 높습니다.

소멸되는 권리: 인수할 임차보증금 부담이 없으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

소형 면적: 48.44㎡(약 14.65평)의 전용면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 219,000,000원입니다.

권리분석상 인수할 임차 보증금은 0원이며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 주변 시세, 본 건의 현재 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 219,000,000원 (감정가 기준, 추가 시세 조사 및 현장 답사를 통해 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.