나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510644 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-230 파크원26 8층802호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510644 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-230 파크원26 8층802호 오피스텔 경매

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인천지방법원 경매19계 2025타경510644 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-230 파크원26 8층802호 | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 189,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510644 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-230 파크원26 8층802호

용도: 오피스텔

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조

건물면적(전용): 67.39㎡ (약 20.38평)

토지면적(지분): 16.88㎡ (약 5.10평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 8층

이용 상태: 오피스텔로 이용 중임.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

1.3. 법적 현황 (소유자 및 채권 관계)

소유자/채무자: 조OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 건물명칭은 공부상 '파크원26'으로 등재되어 있으나, 실제는 '파크원Ⅱ'로 표시되어 있음. (입찰 전 명확한 확인 필요)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수북중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 제반 주위 환경은 무난한 편으로 평가됨.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리함. 제반 교통사정은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 4필지 일단의 세장형 토지이며, 현재 오피스텔 부지로 이용 중임.

도로는 본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 한 면이 접하고 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

지역 지구: 공히 준주거지역에 해당함.

법정 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(만수북중학교 관련), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

본건은 주택임차권이 등기되어 있는 고위험 물건임.

임차권자: 이고은

임차보증금: 금 300,000,000원

확정일자: 2022년 11월 23일

임차권등기명령일: 2023년 11월 16일 (인천지방법원)

3.2. 권리 분석 핵심

말소기준권리를 확인하여야 정확한 인수 여부를 판단할 수 있으나, 현재 확인된 임차인의 보증금(3억 원)이 본건의 감정가(2억 7천만 원)보다 높게 설정되어 있음.

만일 위 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 선순위라면, 낙찰자는 보증금 전액 또는 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높음. **이는 입찰 전 반드시 명확한 권리분석 및 배당분석을 통해 확인해야 할 핵심 리스크임.**

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주요 생활 시설

본건이 위치한 만수동 지역은 주거지대로서 주변에 각종 근린생활시설(상가, 편의점, 식당 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

교육 시설로는 만수북중학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호함.

4.2. 혐오 시설 여부

소재지 주변에서 즉각적인 유해/혐오 시설은 발견되지 않았음. (단, 남동구는 광역 단위의 하수처리시설 및 폐기물 시설 등이 존재하나, 본건 주거지역과 직접적인 거리는 상당할 것으로 판단됨.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 최우선 리스크 (보증금 인수 위험)

감정가(2억 7천만 원) 대비 임차보증금(3억 원)이 높아, 임차인이 선순위일 경우 낙찰자는 **최악의 경우 3억 원 전액**을 인수하거나, 배당받지 못한 잔액을 인수할 수 있음. 해당 임차권등기가 말소기준권리보다 선순위인지 반드시 확인하고 입찰해야 함.

5.2. 행정적 리스크 (건물 명칭 상이)

공부상 명칭('파크원26')과 실제 명칭('파크원Ⅱ')의 차이가 있음. 향후 재산권 행사 시 혼란 방지를 위해 명확한 행정적 확인 절차가 필요할 수 있음.

5.3. 시장 리스크

오피스텔 시장 상황 및 만수동 일대의 임대/매매 시세를 고려하여, 인수 금액 발생 시 실제 투자 가치가 있는지 보수적으로 판단해야 함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 위치 및 교통 환경은 무난한 준주거지역 오피스텔이나, 감정가를 상회하는 **선순위 임차권이 등기**되어 있어 매우 높은 권리분석 난이도와 잠재적 보증금 인수 리스크를 안고 있는 물건임. 따라서 일반 투자자의 접근은 신중해야 하며, **정밀한 권리분석을 전제**로 진행해야 함.

6.2. 투자 포인트

A. 입지적 장점: 준주거지역으로 주거 편의성이 양호하고, 도로 접근성이 보통 수준임.

B. 성공적 인수 시 고수익 가능성: 임차권 리스크로 인해 유찰이 거듭될 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰이 가능할 수 있음. **(단, 임차권 인수 금액을 포함하여 총 투자금액을 계산해야 함)**

C. 협상 여지: 명도 난이도가 높을 수 있으나, 임차인과의 명도 협상을 통해 리스크를 상쇄하고 명도 비용을 절감할 여지가 있음.

법원 정보

인천지방법원 경매19계