나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510640 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1485 13층1303호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510640 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1485 13층1303호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510640 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1485 13층1303호 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 140,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경510640 (1)이며, 소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 1485 13층1303호입니다. 본 물건의 용도는 오피스텔이며, 감정가는 201,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

토지면적은 14.01㎡ (약 4.24평)이며, 건물(전용)면적은 59.34㎡ (약 17.95평)입니다. 오피스텔로서 주거용 또는 업무용으로 이용 중이며, 전용면적이 약 18평에 가까워 주거용으로 활용도가 높습니다.

건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제13층에 위치하여 일조 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다. 기본적인 위생, 상하수도, 가스, 승강기, 화재설비 등을 갖추고 있어 이용에 불편함이 없습니다.

1.3. 매각 조건

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각입니다. 채무자 겸 소유자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '신기사거리' 동측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지역입니다. 제반 주위여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 원활하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 편리함이 있습니다. 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석

토지의 용도지역은 준주거지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 인근에 근린생활시설과 업무시설이 잘 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 신기사거리를 중심으로 상권이 형성되어 있어 임차 수요는 비교적 안정적일 것으로 판단됩니다.

2.3. 혐오시설 유무

본건 주변은 상업시설 및 주거시설이 혼재된 일반적인 도심 환경으로, 감정평가서 상 주위 여건이 '보통'으로 언급되었습니다. 주변 검색 결과, 도보권 내에 특별히 기피할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 임장 활동을 통해 개인적으로 민감할 수 있는 소규모 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3. 생활 정보 및 주변 환경

3.1. 교통 상황

차량 진출입이 자유롭고, 주변 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 의존도가 높은 수요층에게도 적합합니다. 주요 도로 접근성이 양호하여 인천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

3.2. 교육 및 편의 시설

주안동 지역의 기존 인프라를 활용할 수 있어 주거 만족도가 높습니다. 인근에 주거단지 및 상업시설이 밀집해 있어 은행, 병원, 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 편리하며, 준주거지역의 특성상 야간에도 비교적 활성화된 상권을 이용할 수 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건의 안정성

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 물건으로, 낙찰자가 건물의 소유권과 토지의 지분권(사용권)을 동시에 취득할 수 있어 권리 행사에 문제가 없습니다.

4.2. 등기부 권리 분석

경매 구분은 부동산강제경매입니다. 말소기준권리 이하 모든 후순위 권리 및 가압류 등은 매각으로 인해 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 등기부를 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 경매 절차 진행상 특이한 변수는 적을 것으로 보입니다.

4.3. 임대차 관계 및 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 점유자가 소유자인지 임차인인지 여부를 알 수 없습니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 그 임차인이 대항력 있는 임차인인지 여부를 법원 문건 등을 통해 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계가 미상인 경우 명도(인도명령)에 시간과 비용이 소요될 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 명도 리스크

임대관계 미상으로 인해 낙찰 후 점유자를 상대로 한 명도 절차(인도명령 또는 명도소송)가 필요할 수 있으며, 이에 대한 예상 기간 및 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 주거 환경 리스크

오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하는 준주거지역에 위치하여, 순수 아파트 단지에 비해 상대적으로 소음이나 복잡성이 높을 수 있습니다. 이는 현장 조사를 통해 직접 확인해야 할 부분입니다.

5.3. 공부와의 차이 및 제시외 물건

감정평가서상 '공부와의 차이'가 '없음'으로 명시되어 있고, 토지 및 건물 제시외 면적도 0.00㎡로 확인되어, 면적 또는 구조 변경으로 인한 복잡한 법적 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 신기사거리 인근의 준주거지역에 위치하여 입지 조건과 교통 편의성이 양호한 편입니다. 전용면적이 59.34㎡로 주거용 오피스텔로서의 활용 가치가 높고, 14층 중 13층에 위치하여 로열층에 해당합니다.

다만, 감정가(201,000,000원)의 적정성을 판단하고, 임대차 관계가 미상이므로 명도에 대한 리스크를 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 성공적인 투자를 위해서는 현장 임장 및 면밀한 권리분석이 필수입니다.

6.2. 투자 포인트

준주거지역 오피스텔: 상업시설과 주거시설 이용이 편리하여 직장인 및 1~2인 가구 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 임대수익 창출에 용이하며 환금성이 양호합니다.

적정 규모의 전용면적: 전용 59.34㎡는 실사용 면적이 넓어 주거용으로 선호도가 높으며, 향후 매매 시에도 경쟁력이 있을 수 있습니다.

교통 및 인프라 양호: 버스 정류장이 인접하고 차량 접근성이 좋아 실수요자 및 임차인에게 매력적인 요소입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계