나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510624 [1] 인천광역시 남구 문학동 333-19 주영탑스빌 2동 5층403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510624 [1] 인천광역시 남구 문학동 333-19 주영탑스빌 2동 5층403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경510624
• 주소: 인천광역시 남구 문학동 333-19 주영탑스빌 2동 5층403호
• 감정가: 105,000,000원
• 최저가: 51,450,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2025타경510624 | 소재지: 인천광역시 남구 문학동 333-19 주영탑스빌 2동 5층403호 | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 51,450,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (인천지방법원 2025타경510624 (1))

1.1. 물건 기본 정보

인천광역시 미추홀구 문학동 주영탑스빌 2동 5층403호 다세대주택에 대한 부동산강제경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 채무자와 소유자가 동일인(박OO)으로 확인되어 명도 과정에 대한 추가 확인이 필요합니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경510624 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 333-19 주영탑스빌 2동 5층403호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

토지면적 (지분): 18.40제곱미터 (약 5.57평)

건물면적 (전용면적): 33.50제곱미터 (약 10.13평)

*다세대주택으로, 기재된 건물면적(33.50제곱미터)이 전용면적에 해당하며, 별도의 분양면적 표기는 생략합니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본 물건은 인천 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호하며, 토지는 세장형의 평지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

1.3. 건물 현황 및 특징

본 건물은 2016년 12월 23일에 사용승인된 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 5층 건물 중 제5층 제403호에 해당합니다. 비교적 신축에 가까운 건물로, 외벽은 드라이비트 및 페인팅 마감, 창호는 PVC 창호입니다. 위생 및 급배수설비, 주차장, 개별 난방설비 등이 구비되어 있어 거주하는 데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이나, 내부 구조는 이해관계인의 부재로 현황도 및 탐문조사를 참고하여 작성되었으므로 현장 확인이 필수입니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역(2023-09-25 지정)에 속하며, 지구단위계획구역(문학) 및 과밀억제권역에 해당합니다. 또한 문학초등학교와 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 현상변경허가 대상구역(문화유산 보존)에도 포함됩니다. 이는 건축 행위 및 용도 변경 시 관련 법규 및 지자체 조례에 따른 추가적인 제한사항이 있을 수 있음을 의미합니다.

2. 경매 권리 분석 및 투자 정보

2.1. 권리 분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일인인 점으로 미루어 볼 때, 경매 취하 가능성은 낮으며, 권리 관계가 비교적 단순할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계는 미상(미확인)이므로, 명도 책임은 낙찰자가 부담합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무를 철저히 확인해야 하며, 소유자가 점유하고 있을 경우에도 낙찰자가 직접 명도를 진행해야 합니다. 낙찰 후 인도명령 신청을 통해 진행할 수 있으나, 예상치 못한 점유 상황이나 유치권 등의 권리 관계가 발생할 가능성(현재까지는 제시된 바 없음)에 대비해야 합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 문학동은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 문학초등학교가 있어 초등학생 자녀를 둔 가구에 유리하며, 공원 등 휴게시설도 가까이에 있어 주거 환경은 양호합니다. 상권은 주로 근린생활시설 중심으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 해결 가능합니다. 차량을 이용하면 미추홀구 및 연수구 주요 상업지역으로의 접근이 용이합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

임대관계 미상: 현재 임차인의 점유 여부 및 보증금 액수 등이 확인되지 않았습니다. 입찰 전, 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 임차보증금을 추가로 인수해야 하는 리스크가 발생합니다.

내부 구조 확인 한계: 감정평가서상 내부 구조는 탐문 조사로 작성되어, 실제 내부 상태(수리 필요 여부, 하자 등)는 현장 조사를 통해 직접 확인해야 합니다.

용도지역 제한: 제2종일반주거지역 및 상대보호구역으로 인해 향후 건축 또는 대수선 시 용도지역별 건축 제한 및 교육 환경 보호 관련 규제를 준수해야 합니다.

주변 혐오시설: 지도 및 외부 검색 결과, 본건 주변에 직접적인 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 시설 및 환경에 대한 최종적인 평가는 임장 활동을 통해 직접 확인하시기 바랍니다.

2.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 2016년에 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 약 10평대의 소형 평형입니다. 주거 환경이 안정적이고 초등학교가 가까이에 있다는 장점을 가집니다. 다만, 강제경매 물건이며 임대관계가 미상인 점을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 소액 주거 투자 및 실거주를 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 비교적 신축 (2016년 사용승인): 노후도가 낮아 장기 보유 시 유리하며, 즉시 거주 가능합니다.

2. 안정적인 주거 환경: 초등학교 및 공원이 인접한 주거 밀집 지역으로 실수요층 확보에 용이합니다.

3. 소액 투자 가능성: 감정가가 1억 5백만원 수준으로, 소액으로 진입할 수 있는 물건입니다.

4. 강제경매의 명료성: 권리 관계가 단순한 강제경매일 경우, 권리분석이 비교적 용이합니다. 다만, 명도에 대한 철저한 계획은 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계