나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510613 [1] 인천광역시 남동구 만수동 856-10 이안애 5층504호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510613 [1] 인천광역시 남동구 만수동 856-10 이안애 5층504호 오피스텔 경매

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인천지방법원 경매19계 2025타경510613 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 856-10 이안애 5층504호 | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 159,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510613 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 856-10 이안애 5층504호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 금 228,000,000원

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물면적: 61.47㎡ (약 18.59평)

토지면적: 16.96㎡ (약 5.13평)

건물 지분율: 6147

토지 지분율: 1696.1

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며 동부초등학교 남서측 인근에 위치함.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역임.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 무난한 편으로 판단됨.

도로는 본건 동측 및 서측으로 소로, 남측 및 북측으로 세로의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호함.

2.2. 상권 분석

본건 소재지는 '준주거지역'에 해당하며, 주위에 근린생활시설이 혼재하는 환경임.

이는 기본적으로 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 임차 수요층의 접근성이 좋은 국소 상권을 형성하고 있음을 시사함.

만수동의 주거 단지 배후 수요를 흡수할 수 있는 오피스텔로서 주거용 및 일부 업무용 수요를 기대할 수 있음.

2.3. 생활 정보

본건은 10층 건물 중 5층에 위치하며, 철근콘크리트 구조의 오피스텔로 이용 중임.

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등의 기본 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 높음.

주요 학군으로 동부초등학교가 인근에 있어 학부모 임차 수요도 고려할 수 있음.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 경매는 채무자의 채무 불이행에 따른 '부동산강제경매' 사건이며, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상임.

소유자와 채무자가 동일하므로 권리관계가 비교적 단순하며, 토지 및 건물 전부를 취득하게 되어 법정지상권 등의 복잡한 권리 위험이 없음.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시된 정보 상의 특이사항 및 주의사항은 없으나, 감정평가서에 명시된 법적 제한사항에 유의해야 함.

- 토지이용계획 상 '준주거지역'으로서 용적률 등에서 유리하나, '가축사육제한구역', '과밀억제권역'에 해당함.

- 특히 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 학교 보건 위생 및 학습 환경 보호를 위해 일정 건축 행위가 제한될 수 있음 (증축, 용도변경 등 계획 시 관할 교육지원청 문의 필요).

- 임대관계는 '미상'으로 조사되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자(임차인 또는 소유자)의 현황을 반드시 파악해야 함.

3.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 등)

제공된 정보만으로는 주변 시설(혐오시설 포함)에 대한 상세한 조사가 불가능합니다.

만약 본건 인근에 (폐기물 처리시설, 변전소, 고압선 등)이 있다면 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 임장 활동을 통해 현황을 확인해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 종합 의견

인천 만수동 소재 '이안애' 오피스텔 5층 물건은 준주거지역 내 초등학교 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 무난한 투자 물건임.

감정가 2억 2,800만원은 주변 시세 및 낙찰가율에 따라 충분한 안전마진을 확보할 여지가 있으며, 오피스텔 특성상 주거 또는 업무용 임대 수요를 확보하기 용이함.

다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 상대보호구역 제한 사항은 입찰 전 반드시 고려해야 할 요소임.

4.2. 투자 포인트

- 입지적 장점: 동부초 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 준주거지역 용도로서 토지의 효용 가치가 높음.

- 쉬운 관리: 토지 및 건물 일괄매각으로 권리관계가 단순하며, 오피스텔은 소액 투자 및 임대 관리가 용이함.

- 수요 기반: 아파트, 다세대 등이 혼재된 지역으로 직장인 및 신혼부부 등 주거용 임차 수요 확보에 유리함.

법원 정보

인천지방법원 경매19계