나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510619 [1] 인천광역시 남동구 만수동 855-14 인수빌라 2층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 동류형의 공동주택 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 제2층 제1호(현황 201호)로서,
외벽 : 습식타일 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 사용승인일 : 1995.05.26

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각이고 매수신청보증금 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510619 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 855-14 인수빌라 2층 1호

용도: 다세대주택

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 제2층 제1호

사용승인일: 1995년 05월 26일

건물면적: 45.45㎡ (약 13.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 정보

토지면적: 22.60㎡ (약 6.83평)

토지지분: 22.6㎡ (약 6.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 104,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 유사한 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

인천동부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변은 주거 밀집 지역으로, 소규모 상가들이 분포하고 있습니다. 현재까지 확인된 정보로는 혐오시설이나 특별한 유해시설은 감지되지 않습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 08월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금305,000,000원)입니다. 이를 기준으로 소유권 이전(갑13, 갑14), 주택임차권(을8), 가압류(갑15), 압류(갑16), 강제경매(갑17) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 유

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 13일

* 확정일자: 2025년 11월 07일

* 배당신고일자: 2025년 11월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임 정보는 있으나, 배당 신고일자가 늦어 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 02월 03일

* 확정일자: 2020년 01월 17일

* 배당신고일자: 2022년 03월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸되는 권리입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025타경510619)으로 인해 진행됩니다. 을구 8번 순위의 주택도시보증공사(김지용) 주택임차권 등기는 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 유 의 경우, 전입일자(2022-06-13)가 말소기준권리(2022-08-17)보다 빠르므로 보증금 10,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식(1991년)의 다세대주택(35.91㎡)이 2026년 3월 3,000만원에 거래되었습니다. 또한, 2016년식 연립주택(45.75㎡)은 2026년 4월 1억 6,300만원에 거래되었고, 1991년식 다세대주택(36.51㎡)은 2026년 3월 9,300만원에 거래되었습니다.

본건은 1995년식 다세대주택으로 건물 면적 45.45㎡(약 13.75평)이며, 감정가는 1억 400만원입니다. 최근 거래 사례 중 2016년식 신축 연립주택(45.75㎡)이 1억 6,300만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰가를 산정함에 있어 중요한 고려 요소가 됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

현재까지 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경으로 미루어보아, 단기간 내 부동산 가치에 큰 영향을 줄 만한 특별한 개발 계획은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 인천동부초등학교: 물건지 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 유 임차인의 보증금 10,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 절차를 거치는 물건으로, 이는 기존 입찰 과정에서 문제가 있었음을 시사합니다.

* 매수신청보증금 20%: 일반 경매의 10%와 달리 20%의 보증금이 요구되어, 이는 물건의 특수성이나 리스크를 반영하는 것으로 보입니다.

6.2. 물리적 리스크

건축된 지 약 31년(1995년 사용승인) 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 시세가 하락할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 좋고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 400만원이나, 유사 면적의 신축 빌라 거래 사례를 볼 때 시세 상승 여력도 일부 존재합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 유 의 존재와 재매각 및 20% 보증금 요구는 주요 리스크 요인으로, 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천동부초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 재매각 물건으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 신축 빌라의 높은 거래가를 감안할 때, 향후 리모델링 등을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 104,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원이 전액 배당되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 재매각 및 20% 보증금 요구 사항은 주의를 요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 부담 가능성을 반영하여, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 예상 입찰가에 인수될 보증금 10,000,000원을 더한 금액이 실질적인 취득가임을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.