나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510688 [1] 인천광역시 부평구 청천동 6-27 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 ""용마초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건물내의 제2층 제201호로서,
(사용승인 : 1986.7.14.)
외벽 : 벽돌 쌓기 등
창호 : 알미늄새시 창호 마감 등 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경510688 (1)호 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 청천동 6-27, 2층 201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 104,000,000원입니다.

토지 면적은 45.20㎡ (약 13.67평)이고, 건물 면적은 53.13㎡ (약 16.07평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 근로복지공단입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하며, 북측 인근에 "용마초등학교"가 위치해 있습니다.

주위 일대는 공동주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 세장형의 형상으로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있으며, 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 31일 접수된 우리은행의 근저당권(을9)입니다.

등기부등본 상 소유권 변동은 박대근(1988.05.03), 기은희(2002.08.13), 김동국(2018.09.11, 재산분할) 순으로 이루어졌습니다.

이후 다수의 압류, 가압류, 근저당 등 권리들이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들입니다.

총 등기부채권액은 696,802,286원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (별도 지상권 등은 등기부에 없습니다).

1.2. 1.임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인 서 씨가 거주 중입니다.

임차인 서 씨는 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원에 거주하고 있으며, 전입일자는 2016년 10월 31일, 확정일자는 2016년 9월 7일입니다.

대항력은 있으나, 배당신고일자가 2025년 9월 9일로 기재되어 있어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을지 여부는 배당표 확인이 필수적입니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 문구가 있었으나, 본건은 보증금액이 명확합니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향이 확인됩니다.

2026년 7월 20일, 1992년식의 44.01㎡(약 13.3평) 다세대주택이 6,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 11일, 2015년식의 43.15㎡(약 13.05평) 다세대주택이 15,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 8일, 2003년식의 67.21㎡(약 20.33평) 다세대주택이 12,000만원에 거래되었습니다.

본건은 1986년식, 53.13㎡(약 16.07평)의 다세대주택입니다.

최근 거래 사례들을 볼 때, 연식이 오래된 점을 감안하더라도 유사 면적(약 16평)의 다세대주택은 10,000만원에서 15,000만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

본건의 감정가 104,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 연식을 고려하면 적정하거나 다소 낮을 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치하며, "용마초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역은 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 기본적인 생활 편의시설 접근성도 무난할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 근거리에 위치하는 뚜렷한 혐오시설은 초기 조사에서 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 서 씨의 보증금 10,000,000원 인수 가능성입니다. 비록 배당 신고일이 있으나, 배당 여부와 금액을 철저히 확인해야 합니다.

건축 연도가 1986년으로 노후화가 상당하여 향후 리모델링 또는 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

경매 물건 특성상 내부 확인이 불가한 점(폐문부재)은 실제 건물 상태 파악에 어려움을 주며, 예상치 못한 수리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획상 준공업지역에 속해 있으나, 주거용으로 이용 중이므로 향후 인근 지역 개발 및 용도 변경 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 잠재력 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

복잡한 권리관계 속에서도 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 인수 가능성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

건축 연도 노후화와 내부 확인 불가라는 단점에도 불구하고, 주변 시세 대비 감정가가 합리적이거나 매력적인 수준일 가능성이 있습니다.

정확한 임차인 배당 여부 확인과 철저한 현장 조사를 통해 리스크를 최소화한다면, 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

인천 부평구 청천동 지역의 주거지로서의 가치.

주변 시세 대비 감정가 수준을 통한 시세 차익 가능성.

토지와 건물을 일괄 매각받음으로써 소유권 확보.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 유사 면적(약 16평)의 다세대주택은 10,000만원에서 15,000만원 사이에서 거래가 이루어지고 있습니다.

본건의 감정가는 104,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원 인수 가능성을 고려해야 하며, 이는 실제 매수인이 부담해야 할 추가 비용입니다.

건축 연도(1986년식)를 감안하여 시세 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

안전 마진 확보 및 예상되는 수리 비용, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

임차인의 보증금 인수 가능성을 포함하여, 안전 마진을 충분히 확보할 수 있는 범위에서 입찰가를 설정하는 것을 추천합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

(상기 입찰가는 예상치이며, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 임차인과의 협의 결과에 따라 조정이 필요합니다. 또한, 최종 배당표 확인 후 입찰가를 확정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.