나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510682 [1] 인천광역시 서구 마전동 1148-3 대원레스피아1차 203동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 “마전고등학교” 북서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 18층 건물 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 아파트 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북동측, 남동측 및 남서측으로 각각 중로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)), 중로1류(폭 20m~25m)(1-424)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

.
이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510682 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1148-3 대원레스피아1차 203동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 247,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.78㎡ (약 14.15평)

토지지분: 46.7788㎡ (약 14.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.8494㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

*주: 아파트의 경우, 제공된 건물면적은 공급면적 또는 유사한 기준일 수 있으며, 전용면적은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 채권자 및 총 채무액

채권자: 한OOOOOOO

등기부채권 총액: 264,776,753원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 “마전고등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 조건

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 대상 물건 북동측, 남동측 및 남서측으로 중로변에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 소유권 이전: 김봉주(2005-01-14), 남창우(2009-08-28), 정광준(2020-09-22)

* 근저당: 국민은행(2020-09-22, 118,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 한국자산관리공사(2022-09-08, 130,800,000원) - 말소

* 가압류: 인천신용보증재단(2024-06-04, 15,176,753원) - 말소

* 임의경매: 한국자산관리공사(2025-07-15, 117,769,974원) - 말소

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 지상권 개요 비고란에 내용이 없어 별도 확인 필요).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 정보 및 보증금, 차임 등 세부 내용이 '미상'으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 철저한 조사가 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

대상 물건이 속한 마전동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의 및 근린시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 지역 개발 계획

마전 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 요인이 있을 수 있습니다. 과거 마전 지구 구획정리사업 유보지 개발과 관련하여 용도지역 변경 등이 이루어진 바 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

북서측 인근에 마전고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 인천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 주변 시설

마전동 일대는 다양한 편의시설과 함께 주거 밀집 지역을 형성하고 있으며, 비교적 가까운 거리에 마트, 병원 등 생활 필수 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정보의 불확실성

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임차인 현황 등 일부 정보가 미상으로 남아있습니다. 이는 권리분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 도시계획 관련 제한

성장관리권역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있으나, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 계획 변경에 따른 영향 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

현재 공개된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 인천 서구 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 관련 주민 반대 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 감정가는 2억 4천 7백만원입니다. 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있으며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 다만, 임차인 현황 등 일부 정보의 불확실성과 도시계획 관련 제한사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 특히, 마전지구 지구단위계획구역은 현재 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 지역 개발 방향에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 안정적입니다.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 우수한 교통 환경을 제공합니다.

* 주변에 마전고등학교 등 교육시설이 위치하여 학군 수요가 있습니다.

* 마전 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 247,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 주변 마전동 지역 아파트들의 최근 시세 및 실거래가 정보를 고려할 때, 본 물건의 입지, 상태, 면적 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 기준으로 유사 면적대의 아파트 매매가 추이는 평균적으로 2억 1천만원에서 2억 5천만원 수준으로 파악됩니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 권리관계, 명도 용이성, 시장 상황 등을 추가적으로 면밀히 분석한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.