나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1335 [1] 인천광역시 서구 청라동 156-1 청라센트럴에일린의뜰 에이동 13층1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: EA감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청람초등학교' 남측 인근에 위치하는 ""청라센트럴
에일린의뜰"" 제에이동 제13층 제1307호로서, 주변은 동유형의 대규모 아파트단지, 업무시
설, 학교 및 배후 상업시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대
체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층건중 제13층 제1307호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장시설 및 난
방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 토지를 '업무시설, 아파트 및 판매시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구
역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구
역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1335 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 156-1, 청라센트럴에일린의뜰 에이동 13층 1307호

용도: 오피스텔

감정가: 278,000,000원

토지면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

토지지분: 28.1175㎡ (약 8.51평)

건물면적: 55.24㎡ (약 16.71평)

건물지분: 55.2437㎡ (약 16.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 연식: 2018년 준공

층수: 27층 중 13층

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청람초등학교' 남측 인근에 위치하며, 동유형의 대규모 아파트단지, 업무시설, 학교 및 배후 상업시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

단지 및 도로 환경: 단지 내 도로를 이용하여 출입하며, 단지 내 도로는 외곽 공공도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 권리 신고 내역은 확인되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 장

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2023-04-05

* 확정일자: 2023-04-05

* 배당신고일자: 2025-08-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 권리 신고 내역은 확인되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수되는 보증금: 0원 (경매로 인해 모든 임차인의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.)

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022-12-22 하나은행 근저당 (321,600,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 (근저당), 갑5 (임의경매), 갑6 (압류) 등.

* 등기부채권 총액: 321,600,000원

소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 등 소멸되지 않는 권리 없음)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 청라 센트럴 에일린의뜰 일대는 대규모 아파트 단지와 업무, 상업시설이 복합적으로 개발된 지역입니다. 생활 편의시설 및 주거 편의성이 높은 지역으로, 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조의 27층 건물 중 13층에 위치하고 있으며, 외벽은 페인팅 및 석재 붙임, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

주요 설비: 상하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 지하주차장, 난방 시설 등이 완비되어 있습니다.

준공 연도: 2018년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하며, 오피스텔로서의 기본적인 편의성을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 관계 관련: 등기부상 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

임차인 관련: 현재 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 염두에 두어야 합니다.

기타: 부동산 시장 변동성, 향후 지역 개발 계획 변화 가능성 등이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구의 중심 상업 및 업무지역에 위치한 오피스텔로, 주변 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다. 등기부상 권리관계가 명확하며, 낙찰 후 인수하는 부담이 적어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

인천 청라국제도시의 중심 입지로 향후 발전 가능성이 높습니다.

비교적 신축 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

대항력 없는 임차인 및 매각으로 소멸되는 권리들로 인해 명도 및 권리 승계 부담이 적습니다.

오피스텔로서의 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(청라센트럴에일린의뜰) 전용면적 약 45.45㎡ (약 13.75평) 오피스텔의 거래가는 210,000,000원 ~ 235,000,000원 수준으로 확인되었습니다. (2024년 9월 ~ 11월 기준)

* 본건의 감정가는 278,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

입찰가 산정 근거:

* 최근 실거래가 평균 약 224,000,000원

* 최고 실거래가 약 235,000,000원

* 감정가 278,000,000원

* 본건은 13층으로, 최근 거래된 12층(235,000,000원)과 유사한 층수임을 고려합니다.

* 안정적인 투자를 위해 최근 실거래가 상단(235,000,000원) 대비 10~15% 상승 여력을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가: 255,000,000원

(이는 감정가 대비 약 91.7% 수준이며, 최근 최고 실거래가 대비 약 10.6% 높은 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.