나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510686 [1] 인천광역시 서구 오류동 1747-8 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단오류역(인천2호선)' 동측 인근에 위치하며, 주위
는 근린시설, 상업나지, 소규모공장, 아파트단지, 다세대주택 등으로 형성된 지대로서, 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(검단오류역-인천2호선)이 소재
하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 현황 '상업나지'임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 12미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철
도안전법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에는 후첨 '사진용지'와 같이 소유미상의 이동가능한 컨테이너 4개동 및 철구조
물 자재 등이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 지상의 소유자 미상의 컨테이너 4개동 및 철구조물 자재 등은 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외
현황조사 당시 토지 일부에 경작을 하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510686 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1747-8

* 용도: 대지

* 감정가: 923,663,000 원

* 토지면적: 295.10㎡ (약 89.28 평)

* 토지지분: 295.1㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

* 특이사항: 본건 지상에 소유자 미상의 컨테이너 4개동 및 철구조물 자재 등이 존재하나, 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외되었습니다. 현황조사 당시 토지 일부에서 경작 행위가 있었습니다.

* 주의사항: 특이사항에 기재된 지상물은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

* 특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동에 소재하며, 인천2호선 검단오류역 동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 상업용 나지, 소규모 공장, 아파트 단지, 다세대 주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 검단오류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지역 내 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 세장형(길쭉한 직사각형)의 평탄한 지형을 가지고 있으며, 현재는 상업용 나지 상태로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지의 북측으로는 노폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약 (말소기준권리 포함)

* 소유권보존: 김진택 (1970-09-01)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2014-05-15, 208,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 김포농업협동조합 (2014-05-15) - 말소

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2017-08-08, 65,000,000원) - 말소

* 압류: 인천광역시종합건설본부 (2019-05-02) - 말소

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-07-15) - 말소

* 압류: 서구(인천광역시) (2026-04-02) - 말소

* 등기부채권 총액: 273,000,000원

말소기준권리인 2014년 5월 15일자 근저당보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 본건 토지 상에는 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 등기부등본 요약상으로는 김포농업협동조합의 지상권 설정이 말소된 것으로 확인되어 상이한 부분이 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 반드시 현장 방문 및 관련 서류 재확인을 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

3.3. 임차인현황

본건과 관련하여 인수할 보증금이 있는 임차인은 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 기타 권리사항 (압류 등)

등기부등본상 다수의 압류 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건이 위치한 서구 오류동 일대는 검단오류역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하는 지역입니다. 근린시설, 상업 나지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 일반상업지역으로 지정되어 상업적 활용에 유리하나, 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

검단오류역 인근의 상업 지역과 다세대 및 아파트 단지가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 대중교통 접근성

인천2호선 검단오류역이 도보 거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중인 지역으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상물 관련

소유자 미상의 컨테이너 4개동 및 철구조물 자재 등이 토지 위에 방치되어 있으며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰 후 해당 지상물에 대한 별도의 처리 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 사항

일반상업지역임에도 불구하고, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 다수의 법적 규제가 적용되어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 권리관계 관련 (불분명한 부분)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다고 명시되어 있으나, 등기부등본 상 해당 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있어 권리 관계에 불일치가 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건 인천광역시 서구 오류동 1747-8 소재 토지는 인천2호선 검단오류역 역세권에 위치하며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 활용 가치가 기대됩니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 환경 역시 복합적인 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 토지 위에 소유자 불명의 이동 가능한 지상물(컨테이너 등)이 존재하며, 매각에서 제외되는 점, 그리고 물건명세서와 등기부등본 상의 권리 관계 불일치(지상권)는 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 또한, 다양한 토지이용계획 및 제한 상태는 개발 계획 시 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 검단오류역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일반상업지역에 속하여 상업 시설 개발 잠재력이 있습니다.

* 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (보증금 인수분 0원).

* 감정평가액을 기준으로 시장 가격과의 비교 분석을 통해 적정 입찰가 산정 기회가 있습니다.

9. 경매 예상가 및 고려사항

본 건의 감정가는 923,663,000원입니다. 예상 입찰가는 권리 관계의 불확실성(특히 소멸되지 않는 지상권 여부), 토지 위의 무단 점유물 처리 비용, 지역 내 시세, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현장 방문을 통해 토지의 현황, 인접 도로 상황, 주변 개발 계획 등을 면밀히 파악하고, 전문가와 상의하여 투자 가치를 평가하는 것을 권장합니다. 낙찰 시 발생할 수 있는 추가 비용 및 예상 수익률을 충분히 검토한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.