나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510711 [1] 인천광역시 계양구 임학동 61-38 정웅빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
인천광역시 계양구 임학동 소재 '임학역' 서측 인근에 위치함
○ 주위환경
주택 및 상가 혼용지대

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움
○ 대중교통여건 : 양호함
-버스: 인근 간선도로(장제로 등)변에 버스정류장 소재함
-전철: 동측 인근에 전철역(인천1호선, 임학역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호로서
○외부마감: 치장 벽돌 마감
○내부마감: 벽지, 타일 등 마감
○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등
○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 사다리 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 남동측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 주차:6대
○ 주택임차권: 보증금(120,000,000원), 점유개시일(2021.02.09)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510711 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 120,000,000 원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 계양구 임학동 61-38 정웅빌라 1층101호

용도: 다세대주택

건물명: 정웅빌라

건물구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.50㎡ (약 9.23 평)

토지지분: 30.5㎡ (약 9.23 평)

건물면적: 56.61㎡ (약 17.13 평)

건물지분: 56.61㎡ (약 17.13 평)

1.4. 채권자 정보

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 임학동 소재 '임학역' 서측 인근에 위치하며, 주택 및 상가 혼용지대에 속합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 양호하며 자유롭습니다.

대중교통 여건도 양호합니다.

버스: 인근 간선도로(장제로 등)변에 버스정류장이 소재합니다.

전철: 동측 인근에 인천1호선 임학역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 사다리 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. (자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)

3. 권리분석

3.1. 주요 권리사항

* 임차인 현황

* 임차인: 정대현

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-10, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-09, 확정일자: 2021-01-04, 배당신고일자: 2024-08-16, 대항력: 없음

권리분석상 한국토지주택공사의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부요약

* 집합건물 등기부상 을구 14번 근저당권(주택임차권)은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 말소기준권리: 압류(광명세무서장, 2023-02-03)

* 말소 예정 권리: 주택임차권(한국토지주택공사), 압류(광명세무서장), 강제경매(서울보증보험)

3.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (대항력 있는 임차인은 없으며, 등기부상 말소기준권리보다 선순위 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 임학동 일대는 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 상권은 비교적 안정적인 편입니다. 인근에 임학역이 소재하여 유동인구가 있으며, 이에 따른 근린상가 및 주거 편의시설이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

최근 2025년 12월 및 2026년 1월에 거래된 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 56.64㎡ (2010년식, 5층) : 110,000,000원

* 52.99㎡ (2011년식, 2층) : 140,000,000원

* 77.67㎡ (2018년식, 2층) : 220,000,000원

본건은 56.61㎡(약 17.13평) 규모이며, 감정가는 120,000,000원입니다. 최근 거래 사례 중 56.64㎡ 규모의 물건이 110,000,000원에 거래되었고, 52.99㎡ 규모 물건은 140,000,000원에 거래되었습니다. 이를 종합해 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 개별난방 방식을 사용합니다. 급배수, 급탕, 위생, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

총 주차 대수는 6대입니다.

5.2. 편의시설

임학역 및 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 주택 및 상가 혼용지대로서 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설 (외부 검색 결과)

인천광역시 계양구 임학동 61-38번지 주변은 주로 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 한국토지주택공사(LH) 임차권: 보증금 120,000,000원으로, 등기부상 말소 예정이며 권리분석상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서상 '한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사로부터 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 14번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출'하였다는 내용이 있습니다. 이는 일반적으로 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 추가적인 채권을 주장할 가능성을 내포하고 있으나, 확약서 제출로 인해 그 가능성은 낮을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 입찰 전 관련 사실관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 정대현 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이라는 내용이 있으나, 구체적인 내용이 없어 정확한 영향 파악이 어렵습니다. 관련 내용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 관할의 강제경매 물건으로, 인천지하철 1호선 임학역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다. 감정가는 1억 2천만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 9.23평, 17.13평입니다.

권리관계상 한국토지주택공사(LH)의 임차권이 있으나, 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 보증금 잔존 채권 포기 확약서가 제출되어 있어 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택이 1억 1천만원 ~ 1억 4천만원 범위에서 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 임학역 도보권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주거 및 상업 편의시설 접근성이 좋음.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨. (단, LH 임차권 관련 확약서 내용 확인 필수)

* 최근 시세 상승 반영: 2025년 말 거래 사례들이 감정가를 상회하고 있어 시세 상승 여력 기대.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단되며, 감정가 120,000,000원 및 최근 시세(110,000,000원 ~ 140,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 135,000,000원 내외까지 고려해볼 수 있습니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 한국토지주택공사 임차권 관련 확약서의 세부 내용을 반드시 최종 확인하신 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.