나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510529 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 676-24 다흥힐타운 2동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인하대학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제102호로서,

외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측, 남서측으로 폭약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 676-24, 676-25. 676-30, 676-31 : 동일사항임.

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510529 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 676-24 다흥힐타운 2동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 114,000,000원

* 토지면적: 27.40㎡ (약 8.29평)

* 건물면적: 56.62㎡ (약 17.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 준공년도: 2001년

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인하대학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 교통 사정이 무난하며, 차량 출입이 가능합니다.

* 도로: 본건 북동측, 북서측, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 24일 역삼세무서장의 압류 (갑19)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이재호 (2012-05-07), 이미연 (2015-02-25), 이재원 (2020-07-20)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 112,000,000원, 전입 2020-07-30, 확정 2020-07-07) - 을12. 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 대항력포기서 및 말소동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 압류/가압류/강제경매: 역삼세무서장, 서울보증보험, 송파구, 인천세무서장, 서울보증보험주식회사 등 다수 압류 및 가압류, 강제경매 기입 등기가 있으나 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (보증금 112,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-30, 확정 2020-07-07, 배당신고 2024-08-21) - 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 '인하대학교' 동측 인근의 주거지역에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시세:

* 2026년 5월 4일, 5일, 6일, 8일에 거래된 인근 다세대주택 실거래가는 6,000만원(38.67㎡), 6,690만원(32.76㎡), 11,000만원(69.25㎡) 입니다.

* 건물 준공년도, 면적, 층수 등을 고려할 때, 본건(56.62㎡, 1층, 2001년 준공)의 시장 가치는 감정가 114,000,000원 대비 약간 낮을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본건 인근에 심각한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 주변에는 수경시설(분수, 계류 등) 및 환경 관련 시설(업사이클 에코센터) 등이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: '인하대학교'가 인근에 위치하며, 학교 주변의 교육 및 문화 시설 이용이 용이합니다. 교육환경 보호 구역에 해당합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 본건은 SGI 인수조건 변경 사항이 있으며, 계약 시 조건 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2001년 준공으로 약 25년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 정보: 임대 관계는 미상이나, 현재 한국토지주택공사가 임차인으로 등록되어 있습니다. (다만, 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 분석됨)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 인하대학교 인근에 자리하여 교육 및 교통 환경이 양호합니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, SGI 인수조건 변경 사항 및 토지이용계획상의 제한사항, 건물의 노후도 등은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 철저한 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 및 교통 환경: 인하대학교 인근 위치로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 단순: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 인수되는 보증금 없음: 추가적인 인수 비용이 발생하지 않습니다.

* 개발 가능성: 향후 재개발 또는 신축을 통한 가치 상승 여지가 있습니다. (지역 개발 계획 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대주택 실거래가 및 건물 면적, 층수, 준공년도 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 현재 시세는 대략 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 114,000,000원 대비 현재 시세가 낮게 형성된 점, 1층이라는 점, SGI 인수조건 변경 등의 변수를 감안하여, 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

정확한 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인, 그리고 경쟁 물건 분석 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.