나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510733 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 573-2 용현대우아파트 102동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 숭의역(수인분당선) 남측 인근에 소재하며, 부근은 아암대로변 주상복합지대로서, 구분건물(아파트,다세대주택), 점포겸용주택 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 숭의역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 지상22층 건물내 제19층 제1902호로서,
(사용승인일 : 2001.06.25.)
외벽 : 몰탈위 페인팅마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 하이새시 이중창 마감 등임.

이용상태

아파트 단위세대(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 부정형 평지로서, 공동주택(아파트)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로(아암대로), 남축 및 북측으로 차량 접근 가능한 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호(2)
일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510733 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 573-2 용현대우아파트 102동 19층1902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 30.11㎡ (약 9.11평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 비엔케이캐피탈주식회사 (추정)

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

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* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 수인분당선 숭의역 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아암대로변의 주상복합지대로, 아파트, 다세대주택, 점포겸용주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 제반 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 건물정보

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* 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕

* 준공일: 2001년 6월 25일

* 해당 동/층/호: 102동 19층 1902호 (총 22층)

* 내부구조: 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성된 일반적인 아파트 단위 세대입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 소화 설비 및 도시가스 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지이용계획

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* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2015년 3월 17일 접수된 삼성화재해상보험주식회사 근저당 (을4) 입니다.

* 본 경매 신청 채권자는 비엔케이캐피탈주식회사 (갑16) 입니다.

* 등기부 상 채권 총액은 396,850,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 유*

* * 보증금: 0원

* * 차임: 0원

* * 전입일자: 2021년 8월 18일

* * 대항력: 없음

* * 비고: 임차인 유*은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3. 상권분석

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* 본건은 아암대로변에 위치한 주상복합지대에 속하며, 주변에 다양한 종류의 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 숭의역이 인근에 있어 유동인구 확보에 유리하며, 지역 내 소비 활동이 가능한 환경입니다.

4. 생활정보

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* 주변 교통 상황이 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 일반적인 아파트 단지로서 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 관련 정보는 제공되지 않았으며, 별도 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

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* 중복사건으로 인한 절차상의 변동 가능성이 있을 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 2001년 준공된 건물로, 건축 연령에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 다를 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 파악하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견

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* 본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 아파트로, 숭의역 역세권에 해당하며 교통이 편리한 입지입니다.

* 건물은 2001년에 준공되었으며, 19층의 고층부에 위치하고 있습니다.

* 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 모든 등기 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 중복사건 여부와 실제 임차인 현황에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

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* 역세권 입지로 인한 시세 상승 잠재력.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 84.97㎡의 수요가 높은 전용면적.

8. 예상 입찰가

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* 감정가: 314,000,000원

* 최근 시세 분석 (84.97㎡ 기준, 19층):

* 2026년 4월, 84.99㎡, 16층 거래가: 305,000,000원

* 2026년 6월, 84.97㎡, 8층 거래가: 290,000,000원

* 본건은 19층으로 16층 거래가보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 이를 바탕으로 현재 시점에서의 시장 가치는 315,000,000원에서 325,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 인수 보증금 없음 (0원).

* 예상 입찰가: 315,000,000원 (시세 및 감정가 고려, 경쟁 입찰 가능성 반영)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.