나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1247 [1] 인천광역시 서구 가좌동 111-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천지하철 2호선 '서부여성회관역' 남서측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된
지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '서부여성회관역' 및 노선버스
정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역(2025-05-20)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘부록조 세멘와즙 평가건주택으로
외벽 : 인조석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 위 지상에 제시외건물 ㄱ이 소재함.(후첨 '건물개황도', '사진용지' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경1247 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1247 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 111-18

* 용도: 단독주택

* 감정가: 208,273,770원

* 토지면적: 100.90㎡ (약 30.52평)

* 토지지분: 100.90㎡ (약 30.52평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 47.07㎡ (약 14.24평)

* 건물지분: 47.07㎡ (약 14.24평)

* 건물 제시외면적: 3.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 건축물 현황 (건축물표제부 요약)

* 건물 구조: 세멘부록조, 세멘와즙 평가건 주택

* 외벽: 인조석 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 샷시창 등

* 이용 상태: 주택으로 이용 중

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등

* 부합물 및 종물: 제시외 건물 'ㄱ' 소재 (일괄매각 포함)

* 건축물대장상 사용승인일: 1974년 08월 27일 (준공일: 1973년 12월 14일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인천지하철 2호선 '서부여성회관역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '서부여성회관역' 및 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 서부여성회관역 주변

* 가축사육제한구역: (2025-05-20) 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지/건물 공통 기준)

* 말소기준권리: 주식회사현영홀딩스의 근저당권 (2022-04-26, 120,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 김경자 (2021-12-20), 가좌1동지역주택조합 (2022-04-07)

* 근저당권: 김영민 (2022-04-07, 54,000,000원) - 말소

* 근저당권: 주식회사현영홀딩스 (2022-04-26, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 김영민 (2025-07-16, 68,769,863원) - 말소

* 등기부채권 총액: 174,000,000원 (말소기준권리 포함, 경매개시결정 채권액 별도)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강병윤

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-12

* 확정일자: 2024-04-12

* 배당신고일자: 2025-07-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강병윤은 대항력이 없으며, 보증금 15,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

* 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립/다세대 주택 거래 사례이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 주변 지역의 부동산 가격 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 송림빌라(203동): 1993년식, 다세대, 약 10.7평, 2026년 1월 8,700만원 (평당 약 813만원)

* 코스모스: 1986년식, 연립다세대, 약 14.1평, 2026년 1월 13,000만원 (평당 약 921만원)

* 합동빌라(가,나동): 1991년식, 다세대, 약 11.6평, 2026년 1월 1,500만원 (평당 약 129만원) - 해당 거래는 특이사항이 있는 것으로 판단됩니다.

본건은 단독주택으로, 토지 면적이 100.90㎡ (약 30.52평)으로 비교적 넓은 편이며, 건물은 약 14.24평입니다. 건축 연도가 오래되어(1974년경) 리모델링 또는 신축 시 건축비가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교통: 인천지하철 2호선 '서부여성회관역' 도보권, 버스정류장 인접.

* 생활: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 주택 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 'ㄱ'이라는 제시외 건물이 소재하며, 일괄매각에 포함되어 있습니다. 해당 건물의 상태, 철거 필요성, 또는 별도 점유 여부 등을 사전에 확인해야 합니다.

* 노후 건물: 건축 연도가 오래되어(1974년경) 단열, 설비, 구조 보강 등 상당한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 막다른 도로: 동측의 약 4m 폭의 막다른 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차가 일부 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 단독주택으로, 역세권에 해당하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 제시외 건물 존재 및 노후된 건물 상태는 주요 고려 사항입니다. 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역과 가까운 역세권 단독주택.

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 토지 잠재력: 비교적 넓은 토지 면적을 활용한 증축, 신축 또는 재개발 가능성.

* 주거 환경: 단독주택, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 208,273,770원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 거래가를 고려할 때, 단독주택의 가치는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담금(보증금 등)이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 180,000,000원 ~ 195,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

이는 건물 상태에 따른 수리 비용, 향후 시장 변화 등을 고려한 초기 제안이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 동향 분석 등을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.