나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510709 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 11-36 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안북초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제4층 제401호 로서,
(사용승인일: 1994.07.06)
외벽: 치장 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 서측 및 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<주안동 11-36, 11-39>
제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 에 ""주택임차권"" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금50,000,000원
-점유개시일: 2016.06.10
별첨 ""등기사항전부증명서"" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510709 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 11-36, 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 56,000,000원

토지면적: 20.42㎡ (약 6.17평)

토지지분: 20.421㎡ (약 6.17평)

건물면적: 29.42㎡ (약 8.90평)

건물지분: 29.42㎡ (약 8.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험(주) (SGI)

건축물 사용승인일: 1994년 07월 06일

2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 기존 주택지대에 속해 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 12월 19일 국민건강보험공단의 압류 등기입니다.

진행 중인 권리: 2025년 07월 15일 서울보증보험(주)의 강제경매 개시 결정 등기가 있습니다 (채권액: 65,739,720원).

소멸 대상 권리:

* 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5번의 주택임차권 (임차인: 한국토지주택공사, 임차보증금: 50,000,000원, 점유개시일: 2016.06.10).

본 임차권은 서울보증보험(주)의 말소동의확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수되는 권리: 본건 경매 진행으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(임차보증금 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: SGI 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 등기부상으로는 매각으로 인해 소멸되는 권리만 확인되어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 공존하는 일반적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: "주안북초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

주거 편의: 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 소멸 확인: 등기사항 및 물건명세서상 주택임차권이 말소 동의로 인해 소멸될 예정임을 명확히 확인하였으나, 입찰 전 관련 서류를 재검토하여 인수 부담이 없음을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

SGI 인수조건 변경: 본 건 경매 채권자인 SGI의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. 입찰 전 해당 조건이 낙찰자에게 미칠 수 있는 영향에 대해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 노후화: 1994년 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 30년이 경과하였습니다. 향후 건물의 유지보수 및 리모델링에 대한 계획 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 56,000,000원입니다.

권리분석 결과, 선순위 임차권이 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 상태입니다.

"주안북초등학교" 인근에 위치하며 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물의 연식은 있으나, 기본적인 주거 설비를 갖추고 있어 실거주 또는 소액 투자용으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 말소 동의된 임차권으로 인해 추가적인 보증금 인수 위험이 없어 안전하게 접근 가능합니다.

입지적 장점: 인천 미추홀구라는 지역적 특성과 초등학교 인근의 주거 환경을 가지고 있습니다.

소액 투자 및 실거주: 감정가 수준이 비교적 낮고 인수 부담이 없기에, 실거주를 희망하거나 소액 투자를 고려하는 경우 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 56,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 5월, 면적 약 43~44㎡ 기준): 8,200만원 ~ 12,200만원으로 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 29.42㎡(약 8.90평)으로, 주변 시세 사례(약 43~44㎡)보다 작은 면적입니다.

* 주변 매매 단가(평당 가격)를 기준으로 본건 면적에 맞춰 환산 시세는 약 65,151,000원으로 산출됩니다.

종합 의견: 본건의 감정가는 56,000,000원이며, 최근 거래된 주변 유사 물건들의 면적을 고려하여 환산한 시세는 약 65,151,000원입니다. 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 시작하여 시세 범위 내에서 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.