나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71990 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 468-5 리치타운 102동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리에 소재하는 ""화도초등학교"" 서측에 위치하며 인근
일대는 공동주택(아파트, 다세대), 단독주택 및 근린생활시설 등으로 혼재 형성되어 있는
지역으로 제반 주거환경은 대체로 무난함.

교통상황

본 건까지 제반 차량접근 용이하며 서측 인근의 지방도변에 시내외버스정류장이 소재하고
도보로 약 15분 거리에 전철역(경춘선 마석역)의 이용이 가능하므로 일반교통사정은 대체로
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층건내 3층 302호로서
사용승인일 : 2017.08.24.
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 새시 유리 이중창호.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택/방3, 거실, 욕실겸화장실1, 주방겸식당, 현관, 발코니 등)으로
이용 중임.

설비내역

위생성비, 급배수 및 급탕설비, 소방설비, 승강기설비, 개별난방설비, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형 토지로서 인접지와 등고 평탄한 지반이나 서측 인접지보다는 지반이 약간 높은
상태이며 도시형생활주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통하여 출입하며 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71990 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 468-5 리치타운 102동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 181,000,000 원

토지면적: 36.11㎡ (약 10.93 평)

토지지분: 36.11㎡ (약 10.93 평)

건물면적: 62.62㎡ (약 18.95 평)

건물지분: 62.62㎡ (약 18.95 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OO

건물명: 리치타운

동/호수: 102동 302호

건축연도: 2017년 8월 24일 사용승인

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리에 위치하며, 화도초등학교 서측 인근 지역에 소재합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경은 대체로 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 지방도변에 시내외버스정류장이 있습니다.

도보 약 15분 거리에 경춘선 마석역이 위치하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

본건 주변에서 별도의 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 현혜란을 채권자 겸 임의경매 신청인으로 하는 강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 2일자 연수구(인천광역시)의 압류(갑19)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 4번 주택임차권 (권리자: 현혜란)

* 임차보증금: 146,000,000 원

* 전입일자: 2022년 6월 2일

* 확정일자: 2022년 4월 29일

* 비고: 인수 (매수인에게 대항 가능하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함)

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022년 6월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금이 없으며 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 현혜란

* 보증금: 146,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022년 6월 2일

* 확정일자: 2022년 4월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자를 종합적으로 고려할 때, 해당 임차인은 대항력이 있으며 보증금 146,000,000원을 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 약 256,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 마석우리는 지역 주민을 위한 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

대규모 상업지역보다는 주거지역의 성격이 강하며, 학교 및 주거 단지를 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

대중교통 이용이 비교적 편리하여 주변 지역과의 연계성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 방 3개, 거실, 욕실 1개, 주방, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

철근콘크리트 구조로 건물 상태는 비교적 양호한 편입니다.

지역난방, 급배수, 위생, 승강기 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 화도초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 이용 시 동측 약 6미터 도로를 통해 외부로 연결됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현혜란 임차인의 보증금 146,000,000원 인수 부담입니다.

해당 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 추가로 인수해야 하는 금액이 발생하여 총 매입 비용이 상승하게 됩니다.

명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

부동산 시장 변동성에 따른 투자 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최근(2017년)이고 주거 환경이 무난한 편이나, 1억 4천만원이 넘는 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재하여 투자 시 유의가 필요합니다.

매수인은 입찰가 외에 임차인에게 지급해야 할 보증금을 포함한 총 매입 비용이 주변 시세보다 낮아야 수익을 확보할 수 있습니다.

따라서, 임차인 인수 보증금을 제외한 금액으로 낙찰받아야 하며, 그 금액은 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 건물 상태가 양호합니다.

경춘선 마석역 이용이 가능하여 교통 접근성이 좋습니다.

대항력 있는 임차인 인수 보증금(146,000,000원)을 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

(본건의 실질적인 매입 비용은 낙찰가 + 인수 보증금입니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 146,000,000원에 달합니다.

최근 유사 면적의 실거래가를 고려했을 때, 본 건물의 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

매수인이 총 지출하는 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 임차인 보증금을 제외하고, 총 매입 비용이 시장 가치 범위 내에 들어올 수 있도록 매우 신중하게 결정해야 합니다.

임차인 보증금(146,000,000원)을 고려한 적정 총 매입 희망가격을 170,000,000원으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 약 24,000,000원 (170,000,000원 - 146,000,000원) 수준으로 산정될 수 있습니다.

다만, 이는 보증금 전액을 인수하고 해당 금액으로만 낙찰받는다는 가정 하에 계산된 것이며, 실제 입찰 경쟁 상황 및 추가적인 권리 분석 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.