나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71991 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 386-14 101동 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '어람초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독
주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근 대중교통 수단의 운행 빈도수 및 노선, 교통연계성 등으로 보아 전반
적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제502호로서
외벽 : 석재 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등
바닥 : 장판지 및 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 386-14: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-
11-29)(어람중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(오렌
지유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(어람초등학교(구리남양주교육
지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>.

- 386-16: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2012-11-29)(어람중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(어람초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임
2. 주택도시보증공사는 2026.07.10.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71991 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 386-14 101동 502호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 37.10㎡ (약 11.22평)

토지지분: 37.1㎡ (약 11.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.05㎡ (약 16.95평)

건물지분: 56.05㎡ (약 16.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 사용승인일: 2011년 02월 17일

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 5층

해당층수: 5층

건물 총 연면적: 584.11㎡

토지 총 면적: 801㎡

세대수: 19세대

주차대수: 19대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '어람초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 가능하며, 인근 대중교통 수단의 운행 빈도, 노선, 교통 연계성 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 본건 소재 부지 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(어람초등학교, 어람중학교, 오렌지유치원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권액

말소기준권리는 의정부지방법원 남양주지원의 강제경매개시결정(2025타경71991)입니다.

등기부채권 총액은 118,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인으로 주택도시보증공사(임차인: 한상문)가 존재합니다.

* 보증금: 118,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 03일

* 확정일자: 2022년 01월 12일

* 배당신고일자: 2024년 02월 28일

* 대항력: 있음

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 13번 (2024.02.28 접수) 임차권등기가 있습니다. 임차보증금 118,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 사항

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 기타 권리 변동 내역이 확인됩니다.

* 을구 13번 임차권: 권리자 한상문, 권리금액 118,500,000원, 말소: 인수.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 오남읍 오남리 지역은 다세대주택과 아파트 단지가 혼재된 주거 지역으로, 생활 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 농경지도 일부 혼재되어 있어 지역의 개발 잠재력을 가늠해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 인프라

단지 인근에 '어람초등학교'가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거 지역 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

* 어람초등학교: 남측 인근 위치

* 어람중학교: 남측 인근 위치 (상대보호구역)

* 오렌지유치원: 남측 인근 위치 (상대보호구역)

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있으므로, 해당 지역의 잠재적인 환경적 요인을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차보증금 118,500,000원이 경매 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 실질 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 지역 및 환경 리스크

주변에 농경지가 혼재하고 있어 향후 토지 이용 계획 변경이나 지역 개발에 따른 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정된 점은 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,200만원입니다. 건물 및 토지 면적은 각각 56.05㎡, 37.10㎡입니다. 입지적으로 초등학교 인근에 위치하며 교통은 보통 수준입니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 118,500,000원이 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 잠재적 매수인이 반드시 고려해야 할 핵심적인 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 최근 연식(2010년 사용승인)의 건물입니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 주거지로서의 수요가 존재합니다.

* 인근 초등학교 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 122,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 분석하면, 유사 면적의 다세대주택이 2026년 2월 169,000,000원, 2026년 5월 146,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가를 상회하는 수준으로, 시장 거래가는 감정가보다 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 투자 위험은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 118,500,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이 됩니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정한다는 원칙 하에, 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하되, 잠재적 인수 금액을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건의 경우, 잠재적 인수 금액을 고려하면 매수인의 최종 부담액이 감정가를 훨씬 초과할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 실질적인 비용 계산 후 신중한 입찰을 권고합니다.

예상 입찰가: 134,200,000원 (감정가의 약 110% 수준으로, 잠재적 인수 부담을 고려하여 보수적으로 산정. 최종 입찰가는 권리 분석 및 인수될 보증금액에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.