나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71955 [1] 경기도 구리시 수택동 481 유탑트윈팰리스 3층 오-308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 ""검배근린공원"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생
활시설 등 상업용 및 공동주택, 일반주택 등이 혼재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보
통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 18층 건 내 3층 O-308호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
-내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 마감 등
-창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 구분건물[공동주택(도시형생활주택), 업무시설(
오피스텔) 및 판매시설] 부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측, 남서측, 북동측, 남동측으로 각각 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참
조}) , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-07-14)(접합) ,
중로1류(폭 20m~25m)(2023-07-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2023-07-14)(접합) , 중로2
류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립
승인지역(수도법시행령제14조의3 제2호))<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을
위한 특별법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 구리시 수택동 481번지에 위치한 유탑트윈팰리스 3층 오-308호 오피스텔입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경71955 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정가는 139,000,000원입니다.

토지 면적은 4.35㎡ (약 1.32평)이며, 건물 전용 면적은 20.73㎡ (약 6.27평)입니다.

채권자는 최OO이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 구리시 수택동 소재 검배근린공원 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 등 상업용 건물과 공동주택, 단독주택이 혼재된 상업지대로 형성되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

북서측, 남서측, 북동측, 남동측으로 왕복 2차선 이상의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한), 방화지구로 지정되어 있으며, 다양한 폭의 도로가 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 시장정비구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 7월 15일 접수된 최호철의 강제경매 (채권액 130,000,000원)입니다.

이 외에 구리세무서장의 압류 (2025년 7월 25일) 및 신한카드의 가압류 (채권액 8,388,816원, 2025년 10월 15일)가 등기부에 기재되어 있으며, 이들은 모두 강제경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황으로는 최호철(최 ) 씨가 있으며, 보증금 130,000,000원에 차임은 0원입니다.

최호철 씨는 2022년 8월 26일 전입신고를 하였고, 2022년 8월 9일 확정일자를 받았습니다.

대항력은 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 소유권 이전 신탁 등기 말소, 강제경매, 압류, 가압류 등이 등기되었으며, 이들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 구리시 수택동 일대는 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

유탑트윈팰리스는 비교적 신축 건물(2022년 준공)로서 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있어 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

검배근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 18층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다.

기본적인 위생급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 다양한 편의시설, 마트, 식당 등이 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

교통망으로는 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

제공된 정보 및 일반적인 지역 조사 결과, 본 건물 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 최호철 씨의 존재입니다.

비록 인수 보증금은 0원이지만, 명도 협상이 원활하지 않을 경우 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

일반상업지역 내에서도 일부 시설(생활 숙박시설, 위락시설)에 대한 제한이 있으므로, 향후 용도 변경 등 투자 계획 시 관련 조례 확인이 필요합니다.

부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성도 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 편의시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

따라서 입찰 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

향후 명도 문제 해결 및 시장 상황에 따라 수익성을 확보할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2022년 준공)이라는 점은 유지보수 비용 절감 및 높은 상품성 측면에서 강점입니다.

구리시 수택동이라는 입지는 도시개발 및 교통망 개선으로 인한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

검배근린공원 인접으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 이는 잠재적 임차인이나 거주자에게 매력적인 요소입니다.

부동산 강제경매로 진행되어, 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 면적(20.73㎡)이 유사한 20.726㎡의 오피스텔이 2026년 6월 15일 110,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 139,000,000원이지만, 최근 실거래가가 이를 하회하고 있음을 감안해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 인수 대상이 아니므로, 이를 입찰가 산정 시 제외합니다.

다만, 명도 관련 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 수준인 110,000,000원 이상에서, 잠재적 가치를 고려하여 120,000,000원 전후로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.