나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63490 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 870 544동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 ""화중초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 일대
는 대단위 아파트단지가 혼재하고 인근에 각급학교, 각종 생활편의시설 등이 소재하여
제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용
편익은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건 중 1층 103호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
창호: 샤시유리창 입니다.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니3, 현관)으로 이용중인 것으로 건축물대장 도면
에 의하였습니다.

설비내역

급·배수 관계 보통시되며, 수도설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및
옥내 소화전 설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 등고 평탄한 광평수 사다리형 토지로서, 은빛마을아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 없으며, 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 870번지, 544동 1층 103호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경63490 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 645,000,000원입니다.

토지 면적은 73.58㎡ (약 22.26평)이며, 건물 면적은 134.94㎡ (약 40.81평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건이 소재한 경기도 고양시 덕양구 화정동 일대는 ""화중초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

또한, 각급 학교와 다양한 생활편의시설이 인접해 있어 주위 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근성이 좋으며, 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2024년 7월 19일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(462,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재까지 파악된 등기부채권 총액은 785,938,862원입니다.

임차인 현황은 별도로 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 파악되므로 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 세부 정보는 명시되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여, 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다.

주변에 학교와 주거 밀집 지역이 있어 기본적인 소비 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 화정은빛마을5단지 내 544동 1층 103호입니다.

단지는 1995년 11월 13일에 사용승인되었으며, 총 38개 동에 2032세대가 거주하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 최고 20층, 최저 2층 규모입니다.

본 건의 전용면적은 134.94㎡ (약 40.81평)이며, 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 3개, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

단지 내 총 주차대수는 1058대로, 가구당 주차 공간은 충분한 편입니다. 지하 주차장에 전기차 충전기(70대)도 설치되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 031-969-6141입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 소유권 이전 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액(약 7억 8천만원)이 감정평가액(약 6억 4천만원)을 초과하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1층에 위치한다는 점은 개인의 선호도에 따라 장단점으로 작용할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

134. 94㎡의 넓은 전용면적과 잘 갖춰진 주거 시설은 장점입니다.

다만, 채권 총액이 감정가를 상회하며, 중복사건 및 유동화물건이라는 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

임대 관계가 미상이므로, 명도 시 임차인 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 대단지 아파트 밀집 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 넓은 주거 공간: 134.94㎡의 전용면적은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편리한 교통 및 생활환경: 대중교통 이용이 편리하고, 인근 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 추후 가격 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 아파트 단지의 노후도 개선 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 거래된 유사 면적(약 134㎡)의 실거래가는 54,300,000원에서 60,000,000원 사이입니다.

특히 본 건과 동일한 1층의 거래 사례는 54,300,000원입니다.

감정가 64,500,000원 대비 최근 시세가 다소 낮은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시장 가격과 물건의 특징을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 550,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.