나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63600 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1457-48 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ""고양송암고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 및 주상용 부동산, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 가장형의 완경사지로서 현황 도로로 이용중임.
기호2 : 가장형의 완경사지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 현황 도로임.
기호2 : 본건 남동측(기호2)으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역(2015-08-04) , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2 : 계획관리지역(2015-08-04) , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 1,2는 지분매각임.
3. 목록 1 토지는 공부상 임야, 현황은 목록 3 건물의 도로로 이용중이고, 목록 2 토지는 목록 3 건물의 대지로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63600 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1457-48

용도: 단독주택

감정가: 446,575,080원

토지면적: 608.00㎡ (약 183.94평)

토지면적(지분): 164.2584㎡ (약 49.70평) - 본건 토지는 지분 매각 대상입니다.

건물면적: 112.68㎡ (약 34.09평)

건물면적(제시외): 63.44㎡ (약 19.19평) - 본건 매각에 포함됩니다.

건축년도: 2017년 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (단, 토지는 지분 매각)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 소재하며, ""고양송암고등학교"" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 주거용 및 주상용 부동산, 학교 등이 혼재되어 있어 대체로 무난한 주거 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황:

기호1(토지 지분)은 공부상 임야이나 현황은 본건 건물(목록 3)의 도로로 이용 중이며, 가장형의 완경사지입니다. 기호2(토지 지분)는 가장형의 완경사지로 본건 건물의 대지로 이용 중입니다. 본건 토지는 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역에 해당합니다. 기호1 토지는 준보전산지이기도 합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 기본사항:

본건은 채권자 박OO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리:

토지 등기부상 농협은행의 근저당권(을10, 2022-01-24 접수, 88,000,000원)과 건물 등기부상 박두환의 전세권(을8, 2022-09-07 접수, 380,000,000원)이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

* 인수되는 권리 및 임차인 현황:

가장 중요한 권리 분석 사항은 박두환 임차인 관련 내용입니다. 박두환은 보증금 380,000,000원으로 전입일자 2022-09-07, 확정일자 2022-08-08이며, 건물 등기부 을구 8번 전세권과 을구 9번 주택임차권으로 등기되어 있습니다. 물건명세서에 따르면, 박두환의 전세권(을구 8번)은 인수될 수 있으며, 임차인으로서 보증금 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 380,000,000원의 임차 보증금은 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용할 가능성이 매우 높습니다.

대항력 있는 임차인(박두환)은 존재하며, 보증금 380,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 기타 특이사항:

공동담보, 대항력있는임차인, 선순위전세권, 선순위임차권 등의 권리관계가 있습니다.

* 주의사항:

1. 본건은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물 63.44㎡도 포함됩니다.

2. 토지(목록 1, 2)는 지분 매각 대상입니다.

3. 토지(목록 1)는 공부상 임야이나 현황은 건물의 도로로, 토지(목록 2)는 건물의 대지로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 실거래가 분석:

제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택 거래 사례로, 본건 '단독주택'과는 주거 형태가 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 2026년 5월 '더샤르망10'(다세대, 68.77㎡) 거래가 174,000,000원.

* 2026년 5월 '한울하임101동102동'(다세대, 50.23㎡) 거래가 140,000,000원.

* 2026년 5월 '현대하이츠'(다세대, 53.39㎡) 거래가 110,000,000원.

다세대 주택의 평당 가격은 약 206만원~278만원 수준으로 파악됩니다. 이를 본건 건물 면적(112.68㎡, 약 34.09평)에 단순 적용 시 건물 가치가 약 6,800만원 ~ 9,400만원 수준으로 추산되나, 이는 참고용으로만 활용해야 합니다.

* 주변 단독주택 및 토지 시세 (추정):

성석동 지역의 단독주택 및 토지 시세 조사를 진행한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 토지 시세: 성석동 지역의 임야는 평당 약 48만원 수준의 실거래 사례가 있으며, '대지' 지목의 경우 이보다 높은 가격이 형성될 것으로 예상됩니다. 2019년 기준 성석동의 토지 평균 공시지가는 ㎡당 약 332,699원(평당 약 109만원)으로 조사되었습니다.

* 단독주택 시세: 성석동 지역의 단독주택은 비교적 높은 가격대에 거래되는 사례가 있습니다. 2026년 2월, 74.87평(약 247㎡) 대지에 85.86평(약 284㎡) 건물 규모의 타운하우스형 단독주택이 9억 8천만원대에 분양된 사례가 있습니다. 또한, 2025년 6월, 130평(약 430㎡) 대지에 82평(약 271㎡) 건물 규모의 전원주택이 11억대 후반에 분양된 사례도 있습니다. 이 외에도 2024년 10월, 280평(약 924㎡) 대지에 55평(약 181㎡) 건물 규모의 단독주택이 매물로 등록된 사례가 있습니다. 이러한 사례들은 본건의 감정가(4.46억 원) 대비 상당한 가격 차이를 보이며, 본건의 경우 토지가 지분 매각이고 일부 임야 지목이라는 점, 그리고 대항력 있는 임차인 인수 부담이 크다는 점을 고려해야 합니다.

* 종합 분석:

본건 주변은 단독주택 및 전원주택 단지 개발이 이루어지고 있으며, 비교적 높은 가격대의 거래가 형성되고 있습니다. 그러나 본건은 토지 지분 매각, 임야 지목, 높은 인수 보증금 등으로 인해 단순 비교 시세 적용에 주의가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설:

본건 인근에 고양송암고등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주거 및 주상용 부동산이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 대중교통: 인근 시내버스 정류장 (고양송암고등학교 정류장 등)을 통해 시내버스 노선(7727, 11, 3, 90, 921 등) 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 및 개발 계획:

주변 지역에 대한 검색 결과, 현재 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 고양시 전체적으로는 쓰레기 소각장 문제 등이 논의되고 있으며, 일부 지역에서는 대규모 소각장 건립 관련 이슈가 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 장기적인 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 지속적인 관심이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인 보증금:

가장 큰 리스크는 박두환 임차인에게 지급해야 할 보증금 380,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰 후 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 투자 비용이 크게 증가합니다.

* 토지 지분 매각:

토지가 지분으로 매각되므로, 건물 소유주 및 토지 지분권자들과의 관계 설정 및 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 지목 및 현황 불일치:

기호1 토지는 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km) 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 제시외 건물:

건물 면적 외 제시외 건물 63.44㎡가 매각에 포함되나, 이에 대한 법적 하자나 추가 부담이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 단독주택 및 토지(지분)와 제시외 건물을 일괄 매각하며, 가장 큰 특징은 3억 8천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 투자 비용이 크게 늘어나는 점은 반드시 고려해야 합니다. 또한, 토지가 지분 매각되고 공부상 임야인 토지가 현황 도로로 이용되는 점, 다양한 토지 이용 제한 사항 등도 잠재적 리스크 요인입니다. 주변 지역은 단독주택 단지가 개발되고 있으며, 시세 자체는 높게 형성되는 경향이 있으나, 본건의 경우 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 주변 지역의 단독주택 및 전원주택 수요 증가 추세.

* 매우 높은 금액의 인수 부담(임차 보증금)으로 인해, 유찰 시 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회 발생 가능.

* 주거 환경 및 학교 인접성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 446,575,080원

* 인수되는 임차인 보증금: 380,000,000원

산정 근거:

본건은 단독주택이며, 제공된 JSON 데이터의 '다세대' 주택 거래 사례와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 성석동 지역의 단독주택 및 토지 시세 조사 결과, 주변의 신축 단독주택들은 10억 원 이상에서 거래되는 사례가 다수 확인되었습니다. 반면, 본건의 감정가(4.46억 원)는 이들 신축 단독주택보다는 낮은 수준입니다.

가장 중요한 변수는 3억 8천만원의 임차 보증금 인수입니다. 이는 사실상 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액으로, 투자자는 (입찰가 + 3.8억원)을 총 실질 투자 비용으로 간주해야 합니다.

따라서, 본건의 적정 시세가 감정가 수준(약 4.46억원)이라고 가정했을 때, 매수인이 감당 가능한 최대 입찰가는 다음과 같이 계산될 수 있습니다.

희망 입찰가 = (적정 시세) - (인수되는 보증금)

희망 입찰가 ≈ 446,575,080원 - 380,000,000원 = 66,575,080원

이는 인수되는 보증금 규모가 매우 크기 때문에 나오는 보수적인 계산 결과입니다. 현실적으로는 권리 분석 및 현장 답사를 통해 파악한 추가적인 위험 요소를 고려하고, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 입찰가를 조정해야 합니다.

권고 입찰가 범위:

인수되는 임차 보증금을 고려하면, 낙찰 후 실질적인 총 투자 비용이 시장가 대비 낮아질 수 있는지를 면밀히 검토해야 합니다. 보수적으로 접근하되, 권리관계 해소 비용, 명도 비용, 향후 재개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 80,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주의사항:

본 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 시장 가치, 경쟁 상황, 추가적인 법적 검토 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인수되는 보증금 3.8억 원을 반드시 고려하여 자금 계획을 세우시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.