나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3810 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 78-4 시크릿타운 에이동 1(상층하층)층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1(상층하층)층 제101호로서, 외벽 : 석재 붙임, 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 냉난방설비, 승강기설비 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 공부상 에이동으로 등재되어 있으나, 현황 (통칭) 씨동(C동)으로 되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

본건은 공부상 '에이동'이나, 현황 'C'동으로 되어 있고, 감정대상 및 매각대상도 현황 기준임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경3810 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 78-4, 시크릿타운 에이동 1층 101호 (현황 C동)

건물 용도: 다세대주택

건축년도: 2017년

전용면적: 46.31㎡ (약 14.01평)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 85.48㎡ (약 25.86평)

토지 지분: 85.477㎡ (약 25.86평)

토지 이용 현황: 다세대주택 건부지

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 348,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 편의점, 마트, 소매점, 음식점 등이 소재하여 일상생활 영위에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 안곡고등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 아리솔유치원 또한 인근에 위치합니다.

* 공공시설: 중산2동 행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (수협은행, 2017-05-02 접수, 228,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 갑4 (2017-05-02 접수)

* 근저당: 을1 (2017-05-02 접수, 수협은행, 228,000,000원 - 말소기준권리)

* 근저당: 을5 (2021-09-13 접수, 테크메이트코리아대부주식회사, 177,000,000원)

* 임의경매: 갑5 (2025-07-10 접수, 수협은행, 194,572,458원)

* 근저당 부채권 질권 설정: 을5-1 (2026-03-27 접수, 주식회사문화대부, 177,000,000원)

총 등기부 채권액: 405,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 중산동은 일산 신도시 개발과 함께 조성된 택지지구로, 주변에 공동주택 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물인 '포포인트빌리지C,D동' (2014년 건축)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 27일, 전용면적 42.465㎡ (약 12.8평) 물건이 145,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 2월 6일, 전용면적 48.61㎡ (약 14.7평) 물건이 130,000,000원에 거래되었습니다.

본 건물의 감정가 348,000,000원은 위 유사 물건들의 최근 거래가(130,000,000원 ~ 145,000,000원)와 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 편의점, 마트, 소매점, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

5.2. 교육시설

안곡고등학교, 아리솔유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상/현황 불일치

본건은 공부상 '에이동'으로 등재되어 있으나, 현황은 'C동'으로 표기되어 있습니다. 이는 등기부등본 및 건축물대장 등 공부상의 내용과 실제 현황이 일치하지 않아 혼란을 야기할 수 있습니다. 다만, 감정평가 및 매각 대상은 현황 기준으로 진행되었습니다.

6.2. 기타

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안곡고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 곳입니다. 2017년 건축으로 건물 노후도가 낮다는 장점이 있습니다. 그러나 공부상 동 표기 오류와 현재 감정가가 주변 시세 대비 상당히 높게 책정된 점은 주요 고려 사항입니다. 임차인 현황이 미상이므로 명도 관련 사항을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 높은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가(348,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 시세에 맞는 적정가로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 입지: 안곡고등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요층이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 자체의 관리 상태는 양호할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 348,000,000원

토지 면적: 85.48㎡ (약 25.86평)

전용면적: 46.31㎡ (약 14.01평)

최근 유사 건물(포포인트빌리지C,D동, 2014년 건축)의 실거래가 분석 결과,

* 전용면적 42.465㎡ (약 12.8평) : 145,000,000원

* 전용면적 48.61㎡ (약 14.7평) : 130,000,000원

이었습니다.

본 건의 전용면적 46.31㎡는 유사 사례의 중간 수준이며, 이를 바탕으로 보수적인 시세 범위를 130,000,000원에서 160,000,000원으로 추정할 수 있습니다. 감정가와 시세 간의 큰 괴리를 고려하여, 공격적인 입찰보다는 시세 하단 또는 중간값에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.