나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72704 [1] 경기도 포천시 영북면 대회산리 산167 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영북면 대회산리 소재 ‘대회산리마을회관’ 남동측 근거리에 위치
하며, 주위는 전, 임야, 주택, 캠핑장 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 줄입이 불가능하며 제반 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건은 현황 및 지적도상 맹지로서 인접도로가 없음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부
제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023
-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제한보호구역(6사단_제한보호구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경72704 (1)

소재지

경기도 포천시 영북면 대회산리 산167

용도

임야

감정가

296,525,200원

토지면적

32,231.00㎡ (약 9,750.00평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

포천시산림조합

감정평가서 요약

토지감정요항표

2. 입지조건

본건은 경기도 포천시 영북면 대회산리 소재 ‘대회산리마을회관’ 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변으로는 전, 임야, 주택, 캠핑장 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건까지 직접 진입이 불가능하여 제반 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

토지 형태는 부정형의 완경사 지형이며, 자연림 상태 그대로 이용되고 있습니다.

현황 및 지적도 상 본건은 맹지로서 인접한 도로가 없어 접근성에 큰 제약이 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(두 가지 종류), 군사기지 및 군사시설 보호법 상 제한보호구역(6사단), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 수도권정비계획법 상 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본 건은 등기부 및 현황 조사 상 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

등기부요약

* 소유권보존: 1970-07-21 (전병섭)

* 소유권이전: 2005-12-26 (강득원, 매매)

* 말소기준권리: 근저당권 (을1, 2007-02-05, 포천시산림조합, 금26,000,000원)

* 말소된 권리: 근저당권 (을1), 지상권 (을2), 근저당권 (을3, 이연식, 금220,000,000원)

* 현재 경매 신청 채권자: 포천시산림조합 (갑6, 임의경매, 2025-07-09, 금19,245,683원)

* 등기부채권 총액: 246,000,000원

물건명세서 참고사항

작성일: 2026-03-03

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

상기 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 포함되어 있어, 낙찰 후에도 해당 권리가 존속될 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 이용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 지상권의 구체적인 내용과 권리행사 가능 여부에 대해 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 포천시 영북면 대회산리 지역은 대부분 농림지 및 임야로 구성된 전원 및 산간 지역입니다.

주변에 캠핑장, 주택, 농경지 등이 산재해 있어 지역 특성상 전원생활 및 농업, 산림 관련 활동이 주를 이룹니다.

대규모 상업 시설이나 업무 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있어, 일반적인 의미의 상권 형성은 미미한 편입니다.

다만, 자연 경관을 활용한 관광 자원이나 휴양 시설로서의 잠재력은 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 ‘대회산리마을회관’ 인근에 위치하나, 차량 접근이 제한적이며 인접 도로가 없어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 상당한 불편이 예상됩니다.

가장 가까운 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 차량으로 이동 가능한 인근 읍면 지역에 소재할 것으로 보이며, 대중교통 이용은 매우 불편할 것으로 판단됩니다.

주변 환경은 농림지 및 임야가 주를 이루어 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공하나, 도시적인 편의성을 기대하기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 접근성 제한: 차량 진입이 불가능하고 맹지로서, 향후 이용 및 개발 시 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사보호구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 비소멸 권리: 물건명세서 상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 부담을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지 사용에 치명적인 제약을 줄 수 있으며, 가치 하락 요인이 됩니다.

* 경사 및 지형: 완경사 지형으로 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 향후 예상치 못한 임차인과의 분쟁이나 권리 인수 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 포천시의 산간 임야로서, 감정가는 2억 9천여만 원으로 책정되었으나, 차량 진입 불가, 맹지, 다양한 토지이용 제한, 그리고 가장 치명적인 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성 등 투자에 있어 매우 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

권리 분석상 인수 부담은 없어 보이나, 명세서상 지상권의 존재 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것입니다.

투자는 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 가능성이나 지상권 해소 방안 등을 면밀히 검토한 후에 이루어져야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 기대가치: 위에서 언급된 다수의 제약 조건으로 인해, 일반적인 토지 투자 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 장기적 관점의 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발이나 토지 이용 규제 완화 시, 현재의 제약이 해소된다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 임업용 산지로서의 가치: 임업용 산지로서 산림 자원 가치만으로 투자하는 경우도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가를 기준으로 하되, 현황상의 심각한 제약 조건(맹지, 접근성 불가, 완경사, 다수의 법적 제한)과 특히 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 위험 요소를 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수할 보증금은 없으므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

통상적으로 이러한 제약이 많은 부동산의 경우, 감정가의% ~% 범위에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 이는 시장 상황, 해당 지역의 부동산 가치, 그리고 낙찰자가 인수해야 할 지상권의 정확한 내용 및 가치 하락 정도에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 건에 대한 면밀한 현장 조사와 권리 관계 심층 분석을 통한 개별적인 판단이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.