나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12909 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-120 천우네오젠 5층 501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 숭덕초등학교 북서측 인근에 위치하며
주위는 공동주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건중 5층 501호로서
외 벽: 화강석 및 타일등 마감
내 벽: 타일 및 벽지 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택(방2,주방1,거실1,화장실1,발코니1)으로 이용중임.

설비내역

승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 장방형으로 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약4m 및 남측으로 약6m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역,상대보호구역,대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산주변).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12909 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-120 천우네오젠 5층 501호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 26.49㎡ (약 8.01평)

토지면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

감정가: 229,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 숭덕초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 상업시설이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산주변) 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사 가압류(갑7, 1,279,000,000원)가 말소기준권리입니다.

* 등기부현황:

* 소유권 이전 및 신탁 말소 관련 등기 내역이 있습니다.

* 주택임차권 (을1): 김영국, 225,000,000원. 전입 2021-09-23, 확정 2021-08-27. 이 권리는 매각으로 인해 말소됩니다.

* 가압류 (갑7): 주택도시보증공사, 1,279,000,000원.

* 압류 (갑8): 서초세무서장.

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사, 225,000,000원. 본 사건의 경매개시 결정 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-23

* 확정일자: 2021-08-27

* 배당신고일자: 2023-10-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.

* 인수되는 권리: 본건의 매각으로 인해 건물등기부 상 을구의 주택임차권 및 갑구의 가압류, 압류, 강제경매 등은 모두 말소될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 권리는 없습니다.

* HUG 인수조건 관련: 주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 매수인은 해당 임차인으로 인한 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본건 소재지는 공동주택과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

* 상권 특성: '천우네오젠'은 단지형 다세대 주택으로, 주변 지역의 주거 환경을 형성하는 주요 요소 중 하나입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택으로, 방 2개, 주방 1개, 거실 1개, 화장실 1개, 발코니 1개로 이용 중입니다. 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러, 위생설비, 도시가스 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 숭덕초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 학교: 숭덕초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 비교: 본건의 감정가는 229,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대/연립주택의 최근 매매 사례(2026년 5월 거래)를 보면, 면적과 건축 연식에 따라 가격이 다양하게 형성되어 있습니다. (예: 38.76㎡ 11,800만원, 53.22㎡ 14,000만원, 55.68㎡ 23,400만원). 본건은 비교적 신축(2018/2019년 사용승인)이므로 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 '미상'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황에서 주택도시보증공사(김 )가 보증금 225,000,000원으로 확인되었고, 대항력이 없어 명도에 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 내부 구조도: 내부 구조도는 집합건축물대장상 도면 및 탐문, 외부 관찰을 토대로 작성되었으므로, 실제 내부 구조와 약간의 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건물 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축(2018/2019년 사용승인)된 건물이라는 장점이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되며, 임차인과의 관계도 HUG의 확약으로 인해 매수인이 인수할 부담이 없는 상태입니다. 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 제공된 주변 시세 데이터와 감정가 사이에 면적당 가격에서 일부 차이가 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 시세 재확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018/2019년 사용승인된 건물로 노후도가 낮아 하자 발생 가능성이 적습니다.

* 정리된 권리관계: 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 상태입니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크가 최소화됩니다.

* 주거 가치: 도시형생활주택으로서 1~2인 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료(2026년 5월 거래 기준)에서는 면적과 건축 연식에 따라 다양한 가격대를 보이며, 최고가 23,400만원(55.68㎡)의 경우 약 420만원/㎡의 거래가격을 나타냈습니다. 본건의 면적(26.49㎡) 대비 감정가(229,000,000원)는 약 864만원/㎡로, 제시된 주변 시세 데이터의 면적당 가격보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 본건 건물의 신축 연식(2018/2019년)을 반영한 것으로 판단됩니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 제시된 주변 시세와의 괴리를 감안하여 190,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 구도, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.)

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.