나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12667 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 지하철 1호선 ""외대앞역"" 남서측 인근에 위치함.
주위는 아파트,오피스텔 및 다세대주택,주상용건물,업무시설,근린생활시설 등이 혼재하며
인근에 ""한국외국어대학교 서울캠퍼스"" 병원,학교,공공시설,공원 등이 소재하는 등
주거용으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 ""외대앞역""이
소재하는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제14층 제1403호로서
외벽:외장석재 마감 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2020.01.17 일자로 사용승인되고,'
주거용 아파트로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비,소방설비,기계식 주차설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 7필지 일단의 부정형 토지로서,
복합용도(아파트,업무시설,근린생활시설)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<동대문구 이문동 327-7소재>
도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(세부사항 건축과 문의)

<동대문구 이문동 327-2소재>
도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,
도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(세부사항 건축과 문의)
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

<동대문구 이문동 327-16소재>
도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물
최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종
확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

<동대문구 이문동 327-20소재>
도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,
도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

<동대문구 이문동 327-21소재>
도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별
건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한
최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

<동대문구 이문동 327-22소재>
도시지역, 일반상업지역(2014-08-21)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,
도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

<동대문구 이문동 327-29소재>
도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,
도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 이문동 327-7번지 세진빌딩 14층 1403호에 소재한 아파트입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12667 (1)이며, 감정가는 231,000,000원입니다. 토지 면적은 2.98㎡ (약 0.90평)이고, 건물 전용면적은 11.48㎡ (약 3.47평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 채권자는 박 입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 14층에 해당하며, 2020년 1월 17일에 사용 승인을 받았습니다.

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 동대문구 이문동, 지하철 1호선 "외대앞역" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 주상용 건물, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, "한국외국어대학교 서울캠퍼스"가 인근에 위치하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 1호선 "외대앞역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

도로: 본건 토지는 남동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 해당 물건의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중로1류(폭 20m~25m) 등 복합적인 용도지역에 포함되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2020년 3월 6일 접수된 더좋은새마을금고 근저당권(을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당) 이하 접수된 갑구의 가압류(갑5), 압류(갑8), 강제경매(갑9) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나, 강제경매 개시 결정에 따라 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인되었습니다.

인수되는 보증금: 본 건은 인수되는 임차인의 보증금이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 박

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 2월 27일

확정일자: 2023년 2월 9일

배당신고일자: 2025년 6월 2일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 이문동 일대는 한국외국어대학교를 중심으로 형성된 대학가 상권의 특성을 가지며, 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 지하철 1호선 "외대앞역"을 이용하는 유동인구가 풍부하여 소형 아파트 또는 오피스텔과 같은 주거 상품에 대한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 입주민의 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

주거 시설: 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 다양한 형태의 주거 공간이 혼재해 있습니다.

교통: 지하철 1호선 "외대앞역"을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

교육: "한국외국어대학교 서울캠퍼스"가 인접해 있으며, 교육환경보호구역에 해당되는 지역이 있어 학습 환경과 관련된 규제가 있을 수 있습니다. (정확한 범위는 관할 교육청 확인 필요)

편의시설: 인근에 병원, 학교, 공공시설, 공원 등이 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

건물 설비: 본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소방 설비, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활에 필요한 편의를 제공합니다.

임대 관계: 본 건물의 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정된 구역이 일부 포함되어 있어, 향후 건축 행위 시 층수 제한과 같은 고도 규제를 받을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태에 기재된 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항들은 건축 및 개발 시 면밀한 법규 검토가 필요함을 시사합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 현재까지 파악되지 않았으나, 향후 개발 또는 거주 계획 시 사전 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 1호선 "외대앞역" 역세권에 위치한 소형 아파트로, 대학가 및 상업 시설이 혼재된 지역의 장점을 활용할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 2020년에 사용 승인을 받아 비교적 신축 건물에 속하며, 권리분석상 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 명도 및 소유권 취득 과정이 원활할 것으로 예상됩니다. 전용면적 11.48㎡ (약 3.47평)의 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요에 적합합니다. 다만, 작은 면적과 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 "외대앞역"을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

대학가 배후 수요: "한국외국어대학교 서울캠퍼스" 인접으로 학생 및 교직원 대상의 꾸준한 소형 주거 상품 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

소형 면적의 활용성: 11.48㎡ (약 3.47평)의 전용면적은 1인 가구 임대 수익형 부동산 또는 소형 투자처로서의 매력을 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 231,000,000원입니다. 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어, 낙찰가의 결정은 전적으로 입찰자의 판단에 달려 있습니다. 소형 면적임에도 불구하고 역세권의 입지적 장점과 대학가 상권의 배후 수요를 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 접근하는 것이 필요합니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건은 입지적 가치와 향후 시세 상승 가능성을 종합적으로 판단하여 적정 수준을 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 지역 개발 계획 등을 추가적으로 면밀히 조사하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.