나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51774 [1] 서울특별시 강동구 천호동 337-54 우노펠리스4차 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호2동 자치회관"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""천호역""(5호선, 8호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감,
바닥 : 비닐장판 및 타일 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)로 이용 중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

천호동 337-54, 337-55 공히 인접지 및 인접토지 대비 등고평탄한 일단의 가장평 평지로, 주거용 건부지로 사용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함) , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25), 건축허가·착공제한지역(2022-01-26)(제한(연장)기간:2024.1.26.~2025.1.25.자세한 사항 강동구 공고 2024-123 참조), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(2023-08-17)(24.8.31~25.8.30.연장:25.8.31.~26.8.30.서울시공고제2025-2243호참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 전세권자가 거주하는 것으로 현장 탐문조사 되었음.

물건 비고

제시외 건물 포함. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(상세내역은 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51774 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 337-54 우노펠리스4차 5층502호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 감정가: 367,280,000원

* 토지면적: 17.53㎡ (약 5.30평)

* 건물면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

* 건물 제시외면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍OO

* 준공일: 2019년 12월 30일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호2동 자치회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "천호역"(5호선, 8호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주식회사 우리카드 가압류 (2025-07-11 접수)

* 인수되는 권리:

* 을구 3번: 주택임차권 (홍대기)

* 접수일자: 2024-09-11

* 권리금액: 336,000,000원

* 특이사항: 전입일자 2020-09-07, 확정일자 2020-07-20, 배당신고일자 2024-09-11, 대항력 있음. (본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함.)

* 말소되는 권리:

* 갑9: 강제경매 (홍대기)

* 갑10: 삼성카드 가압류

* 갑11: 서울특별시 강동구 압류

* 갑12: 서울특별시 압류

* 갑13: 강동구(서울특별시) 압류

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 336,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-07

* 확정일자: 2020-07-20

* 배당신고일자: 2024-09-11

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 현재 전세권자가 거주 중으로 현장 탐문 조사됨.

* 기타 권리사항:

* 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 위반건축물, 공동담보 등의 특이사항이 존재함.

* 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 상세 내역은 감정평가서 참조 필요.

* 제시외 건물(21.60㎡)이 존재하며, 매각에 포함됨.

1.3. 상권분석

* 지역특성: 다세대, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택가 상권임.

* 유동인구: 천호역 일대의 유동인구를 기반으로 하며, 주거지 특성상 점심시간 및 저녁 시간대 활동 인구 고려 필요.

* 주변 상가: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대형 상업시설까지의 접근성은 별도 확인 필요.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 및 8호선 환승역인 천호역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: "천호2동 자치회관"이 인근에 있으며, 주택가이므로 주변 편의시설은 보통 수준으로 예상됨. (자세한 편의시설 현황은 현장 방문 및 추가 조사를 권장함.)

* 교육시설: 본 물건 주변의 학교 정보는 제공되지 않았으므로, 필요시 별도 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 3억 3천 6백만원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 총 실질 매입가를 반드시 고려해야 함.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있음. 상세 내용은 감정평가서 확인이 필수적임.

* 제시외 건물 존재: 21.60㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 현황 및 법적 검토가 필요함. 불법 건축물일 경우 철거 의무가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역(2024.1.26.~2025.1.25.) 등 다수의 제한사항이 존재함. 특히 건축 관련 제한사항은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있음. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차 필요.

* 복합적인 권리관계: 강제경매 외 다수의 압류, 가압류가 존재하며, 선순위 임차권이 있어 권리 분석에 주의가 요구됨.

* 주변 환경: 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부를 특정하기 어렵습니다. 잠재적 투자자는 현장 방문 및 추가적인 지역 조사를 통해 주변 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 천호동, 천호역 역세권에 위치한 도시형생활주택임.

* 건물 자체는 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당함.

* 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 3억 3천 6백만원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담임.

* 또한, 위반건축물 등재 및 제시외 건물의 존재, 복잡한 권리관계, 다수의 토지이용 제한사항은 투자에 앞서 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인임.

* 이러한 여러 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 천호역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 서울 강동구 천호동이라는 지역적 장점.

* 도시형생활주택으로서 소형 면적.

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 367,280,000원

* 인수 보증금: 336,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 거래):

* 25.69㎡ (다세대, 다성이즈빌) : 300,000,000원

* 48.13㎡ (다세대, 그린하우스) : 352,500,000원

* 50.07㎡ (다세대, (299-30)) : 480,000,000원

* 본건 전용면적은 24.44㎡로, 가장 유사한 25.69㎡의 '다성이즈빌' 거래가(300,000,000원)를 기준으로 시세를 산정할 수 있음.

* 이 시세에 보증금 336,000,000원을 더하면 실질 총 매입 원가는 약 636,000,000원으로 추정됨.

* 본건의 감정가 367,280,000원으로 낙찰받을 경우, 총 부담액은 703,280,000원(낙찰가 367,280,000원 + 인수 보증금 336,000,000원)이 됨. 이는 시장 거래가 대비 과도하게 높을 수 있음.

* 위반건축물, 제시외 건물, 복잡한 권리 관계 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 시장가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 함.

* 권장 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 200,000,000원.

* (이 범위로 낙찰 시, 총 실질 부담액은 약 496,000,000원 ~ 536,000,000원이 됨.)

* 현장 조사 및 감정평가서, 건축물대장 등 추가 자료 검토 후 최종 입찰가 결정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.