나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51616 [1] 서울특별시 송파구 가락동 199 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 송파구 가락동 서울송파중학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지
가 주를 이루고, 다세대주택 및 빌라와 점포 및 상가 등이 혼재하여 형성되어 있는
주상혼용지역으로 인근 간선도로변으로 각종 점포 및 상가와 근린생활시설 등이 위
치하고, 근거리에 각급학교와 시장, 근린공원, 관공서 등이 입지하고 있어 제반 입
지여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 1~2분 거리에 위치하고
지하철역(개롱역/5호선)이 도보로 약 10여분 거리에 위치하여 일반대중교통사정은
대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 2층 203호로서,
외벽 : 외장 타일 마감 등
내벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
바닥 : 아스타일 마감 등,
천정 : 텍스 마감.

이용상태

2층 203호: 근린생활시설(세탁소:삼양크리닝)
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

공동 급배수시설 및 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 가장형의 평지로서 공동주택 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로에, 북서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장
도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2017-07-20)(저촉), 도로(접합), 연결녹지
(2025-07-17)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사
시설보호법>,정비구역(2020-10-29)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>,공장설립승인지
역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.
24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 1985.07.31일이며 본건이 속한 건물동은 지하
1층 ~ 지상3층 규모의 가락프라자아파트단지내 상가건물로 총 55호
이며, 가락프라자아파트 단지규모는 11개동 672세대임.
(3)기 타 : 본건은 건물외관 조사와 탐문 등을 참조하여 호별위치 및 내부이용
상황 등을 개략적으로 추정조사 하였는바, 사실조회시 다소 상이할
수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51616 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 199, 2층 203호

용도: 근린상가 (건축물대장상 '아파트' 관련 표기 있으나, 현황 용도는 근린생활시설로 추정됨)

감정가: 448,000,000원

토지면적: 39.32㎡ (약 11.89평)

건물면적: 56.84㎡ (약 17.20평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (별도 기재사항 없음, 권리분석 및 현황 조사 필수)

특수물건정보: 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 서울송파중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지가 주를 이루며, 다세대주택, 빌라, 점포 및 상가 등이 혼재된 주상혼용지역입니다. 인근 간선도로변에는 각종 점포 및 상가, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한, 각급 학교, 시장, 근린공원, 관공서 등이 근거리에 있어 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 1~2분 거리에 위치합니다. 지하철 5호선 개롱역이 도보 약 10분 거리에 있어 대중교통 이용 편의성이 대체로 양호합니다.

2.3. 토지 이용 상태

인접한 토지 및 도로에 비해 가장형의 평지로, 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상황

본건은 북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

채권자: 구OO

경매구분: 부동산강제경매

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51616 (1)

말소기준권리: 2025년 06월 20일 접수된 구동현 외 119명에 의한 강제경매 (등기부상 권리금액: 29,182,649원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2004년 08월 21일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 전입일자가 오래되었고 대항력이 있으나, 배당신고일자 및 확정일자 정보가 없어 임차인의 보증금 회수 여부 및 낙찰자의 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (주의: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 중요한 고려사항입니다.)

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전은 2005년 04월 26일 원영희 씨로부터 이루어졌습니다. 이후 2025년 06월 20일 구동현 외 119명에 의한 강제경매가 개시되어 말소기준권리가 되었습니다.

3.4. 매각 관련 특이사항

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 (지상권 등).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 가락동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 주거용 건물 및 상가, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 서울송파중학교가 인근에 위치하며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 서울송파중학교 (인근), 기타 각급 학교 다수

* 교통시설: 시내버스정류장 (도보 1~2분), 지하철 5호선 개롱역 (도보 10분)

* 편의시설: 시장, 근린공원, 관공서 (근거리)

* 상업시설: 간선도로변 각종 점포 및 상가, 근린생활시설 다수

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

가락시장, 근린공원, 구청 등 관공서가 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 편의성

버스 및 지하철 이용이 편리하여 서울 시내 어디든 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 (임차인)

전입일자 2004년 08월 21일의 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 오래된 전입일자와 대항력 보유 사실은 명도 과정에서의 변수 또는 추가적인 법적 검토가 필요함을 시사합니다.

6.2. 등기부상 용도와 실제 이용 현황 불일치

건축물대장상 '프라자아파트' 단지 내 호실로 추정되며, 건물 전체 용도가 '공동주택' 또는 '교육연구시설'로 등록되어 있습니다. 그러나 본건의 실제 이용 현황은 '근린상가(세탁소)'로 파악되고 있습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건축물 용도 변경, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 연결녹지 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 정비구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 등 다양한 도시계획법규 및 관련 법률에 따른 제한 사항이 다수 존재합니다. 특히, '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정 시 '아파트' 용도로 허가 대상이 되는 점은 상가로서의 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 건축물 노후도

1985년 07월 31일에 사용 승인된 건물로, 연식이 상당하여 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동의 입지 좋은 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 하지만, 등기부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재, 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 본 건 취득 및 활용에 있어 신중한 검토와 철저한 현장 조사를 요구합니다. 상가로서의 현재 이용 상태가 법적으로 문제가 없는지, 임차인 관련 법적 쟁점은 없는지 등을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송파구 가락동의 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 잠재적 상권: 주거 밀집 지역 내 상가로서의 기본적인 배후 수요 존재.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(본건은 0원), 임차인 명도 비용, 용도 불일치 해소를 위한 제반 비용, 건물의 상태 및 개보수 비용, 주변 시세, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 명도 난이도와 등기부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 문제 해결 비용은 입찰가 산정에 매우 중요한 변수가 될 것입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 정밀한 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 한 개별적인 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.